Nasza grupa
O nas Kontakt Forum Praca Blog Zaloguj się Rejestracja PL EN
Twoja sugestia

Otrzymuj co tydzień wartościowe porady i informacje od PolishProperty.eu

Polecane oferty

4 350 000 PLN

Gdynia

179.00 m2

970 000 PLN

Gdynia

93.00 m2

Co to jest kaucja gwarancyjna?


Prawo

2013-05-10

Wynajmując nieruchomość właściciel ma nadzieję, że najemca będzie terminowo uiszczał czynsz oraz że będzie należycie o nią dbał i nie pozostawi jej w niepogorszonym stanie. Musi się jednak zabezpieczyć. Może to zrobić pobierając od najemcy kaucję gwarancyjną.

 

Informacje ogólne

Kaucja gwarancyjna jest to określona przez strony umowy pewna suma pieniędzy (zazwyczaj jedno- lub wielokrotność czynszu), którą najemca przekazuje wynajmującemu. Jej celem jest zapewnienie wynajmującemu możliwości pokrycia ewentualnych zaległości czynszowych lub naprawy szkód, jakie najemca wyrządził w wynajmowanym lokalu.

 

Kwestie związane z kaucją – jej wysokość, termin wpłaty i zwrotu – powinny być szczegółowo określone w umowie najmu. Zazwyczaj kaucja jest wpłacana w momencie przejęcia lokalu. Powinna być natomiast zwrócona najemcy po zakończeniu okresu najmu – w pełnej kwocie, jeśli wszystko jest w porządku (najemca uregulował czynsz i nie zniszczył lokalu) lub po potrąceniu ewentualnych należności. Termin zwrotu kaucji strony mogą ustalić dowolnie.

 

Z perspektywy wynajmującego dobrze jest jednak, jeśli będzie miał czas na wykonanie odpowiednich napraw i ustalenia ich kosztu.

 

Kaucja w lokalu mieszkalnym

Trochę inaczej wygląda kwestia kaucji gwarancyjnej w przypadku lokali mieszkalnych, a trochę inaczej w przypadku usługowych.

 

W pierwszej sytuacji będą miały zastosowanie przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminnym i o zmianie kodeksu cywilnego. Tutaj swoboda stron w kształtowaniu treści tego elementu umowy została trochę ograniczona. Zgodnie bowiem z art. 6 ust. 1 ww. ustawy, kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.

 

Przepisy ustawy określają też termin zwrotu kaucji – kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu. Przy czym musi być ona zwaloryzowana. Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.

 

Do należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu, które można zabezpieczyć pod postacią kaucji, należy zaliczyć czynsz i inne opłaty związane z najmem, a także odszkodowanie za uszkodzenie lokalu powstałe z winy najemcy. W trakcie trwania umowy wynajmujący nie może potrącać z kaucji bieżących opłat. Może to zrobić dopiero po rozwiązaniu umowy.

 

Oczywiście kaucja gwarancyjna nie jest warunkiem niezbędnym do podpisania umowy (choć zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu). Wynajmujący może w ogóle jej nie pobierać. Jednakże w tym przypadku bierze na siebie ryzyko, związane z ewentualną nieuczciwością najemcy. Ponadto, ustawa wskazuje, że kaucji nie pobiera się, jeżeli umowa dotyczy najmu lokalu zamiennego lub socjalnego, albo gdy umowa jest zawierana w związku z zamianą lokalu, a najemca uzyskał zwrot kaucji bez dokonania jej waloryzacji.

 

Kaucja w lokalu użytkowym

Jeśli natomiast chodzi o lokale inne niż lokale mieszkalne podlegające ustawie o ochronie praw lokatorów – czyli np. lokale użytkowe – panuje zasada swobody zawierania umów. Należy więc zwrócić szczególną uwagę na zapisy umowne. Zastrzegając w umowie najmu kaucję, najlepiej wyraźnie zapisać, jakiego rodzaju roszczenia wynajmującego mogą być z niej zaspokojone. Jeśli w umowie będzie zapisane, że wynajmujący może potrącić z kaucji gwarancyjnej np. tylko zaległości czynszowe, to nie będzie mógł zaspokoić z kaucji swoich roszczeń, dotyczących zniszczeń w lokalu.

 

Oczywiście, także w przypadku lokali użytkowych, kaucja jest zwrotna po zakończeniu okresu najmu. Strony jednak mogą dowolnie określić termin zwrotu. Kaucja powinna także przez cały okres trwania umowy pozostawać nienaruszona. Jeśli jednak w umowie przewidziano, że wynajmujący może się zaspokoić z kaucji, w przypadku zwłoki w zapłacie czynszu (lub innych opłat), to warto, żeby znalazł się też zapis, że najemca powinien po takim fakcie kaucję uzupełnić do umownej wysokości w terminie przewidzianym w umowie. W przypadku lokali usługowych może zostać także ustalona ewentualna waloryzacja kaucji.

 

Z perspektywy wynajmującego warto więc pomyśleć o zapisach, dotyczących kaucji gwarancyjnej. Ich kwota może zostać określona dowolnie – jest to po prostu przedmiot negocjacji. Nie może ona jednak przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu, w przypadku lokali mieszkalnych. W praktyce jednak nikt nie pobiera tak wysokich kaucji.

 

Zazwyczaj jest to jedno- lub dwukrotność czynszu dla mieszkań oraz od jednego do trzech czynszów w przypadku lokali usługowych. Wszystko zależy oczywiście od rynku i tego, z jaką nieruchomością mamy do czynienia. Z kolei najemca powinien przede wszystkim zwrócić uwagę na warunki zwrotu kaucji oraz jej waloryzację.

 

Jakub Jastrzębski

 

Dobry artykuł? Zostaw komentarz i podziel się ze znajomymi.

185 000 PLN

Warszawa

67.66 m2

329 000 PLN

Kraków

44.00 m2

3 800 000 PLN

CHOJNA - RURKA 25ha.

385.00 m2

4 350 000 PLN

Kraków

725.30 m2

Dotpay

Dotacje na innowacje
Program Operacyjny - Innowacyjna Gospodarka
Działanie 8.2 Wspieranie wdrażania elektronicznego biznesu typu B2B

Tytuł: Optymalizacja współpracy pomiędzy POLISHPROPERTY.EU MARGOL ROMUALD a Partnerami biznesowymi w efekcie wdrożenia systemu B2B w ramach którego działać będzie aplikacja online dostępna na urządzenia mobilne. Projekty współfinansowane ze środków Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego w ramach Programu Operacyjnego Innowacyjna Gospodarka

Koniecznie przeczytaj

Czy kaucja gwarancyjna podlega opodatkowaniu VAT?

Dochody z najmu podlegają opodatkowaniu. W umowach najmu często jednak można znaleźć też informację o obowiązku wpłaty przez najemcę kaucji gwarancyjnej. Czy wynajmujący ...

Czytaj dalej »