Nasza grupa
O nas Kontakt Forum Praca Blog Zaloguj się Rejestracja PL EN
Twoja sugestia

Otrzymuj co tydzień wartościowe porady i informacje od PolishProperty.eu

Polecane oferty

23 150 000 PLN

Wrocław

2000.00 m2

370 000 PLN

Reszel

3100.00 m2

Dlaczego warto zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości?


Prawo

2013-04-02

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości to umowa, w której strony zobowiązują się do zawarcia określonej umowy sprzedaży w przyszłości. Kupujący zyskuje pewność, że właściciel nie sprzeda nieruchomości komu innemu. Sprzedający zaś, że w razie gdyby umowa nie doszła do skutku, otrzyma odszkodowanie.

 

Istota umowy

Kwestie związane z zawarciem umowy przedwstępnej reguluje kodeks cywilny. Umowa przedwstępna jest to umowa, przez którą jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (art. 389 kc). Zasadniczą przesłanką ważności umowy przedwstępnej jest wymóg określenia istotnych postanowień umowy przyrzeczonej (czyli docelowej umowy, jaką zamierzają zawrzeć strony, a którą poprzedza zawarcie umowy przedwstępnej). Chodzi o minimalny zakres treści umowy, którą strony chcą zawrzeć w przyszłości. Informacje na temat niezbędnych postanowień umowy można znaleźć w przepisach kodeksu cywilnego. W przypadku umowy sprzedaży będą to art. 535-602. W umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości należy więc wskazać, że sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy (nieruchomości) i wydać mu rzecz (nieruchomość), a kupujący zobowiązuje się rzecz (nieruchomość) odebrać i zapłacić. Podstawowymi elementami są wiec przedmiot umowy i cena. Jeśli zatem przedwstępna umowa sprzedaży nie będzie zawierać wskazanych wyżej elementów, nie będzie można uznać, że została skutecznie zawarta. Ponadto, umowa przedwstępna powinna zawierać: oznaczenie stron umowy, prawa sprzedającego do nieruchomości i dokładny opis nieruchomości będącej przedmiotem umowy (wraz ze wskazaniem jej położenia i numeru księgi wieczystej), terminu i sposobu płatności (jednorazowo czy w ratach), określenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, określenie wysokości zadatku (w razie niewykonania umowy przez kupującego druga strona może otrzymany zadatek zachować, zaś w razie niewykonania umowy przez sprzedającego kupujący może zażądać sumy dwukrotnie wyższej).

 

Forma umowy i zabezpieczenie realizacji warunków zawartych w umowie

Umowę przedwstępną można zawrzeć zarówno w formie zwykłej pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego tak, jak właściwą umowę sprzedaży (dla przypomnienia, zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości bez zachowania formy aktu notarialnego powoduje, że umowa jest nieważna - art. 73 §2 kc). W przypadku sprzedaży nieruchomości warto jednak podpisać umowę przedwstępną w formie wymaganej przez ustawę dla kontraktu definitywnego. Niesie to za sobą wymierne korzyści. W przypadku, gdy strona uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona ma możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej wbrew woli kontrahenta. W takim wypadku prawomocne orzeczenie sądu zastępuje oświadczenie woli drugiej strony i dochodzi do zawarcia umowy sprzedaży (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 września 2002 r., sygn. akt II CKN 930/2000). W przypadku podpisania umowy bez zachowania formy aktu notarialnego, nie ma takiej możliwości.

 

Powszechną praktyką na zabezpieczenie realizacji warunków zawartych w umowie przedwstępnej jest zapisanie postanowień dotyczących zadatku. Jeżeli nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej z przyczyn leżących po stronie kupującego, sprzedający może odstąpić od umowy i zatrzymać otrzymany zadatek. Dodatkowo, jeżeli strony umowy określiły karę umowną (co jest częstą praktyką) może żądać jej za płaty.

 

Jeżeli natomiast do zawarcia umowy nie doszło z przyczyn leżących po stronie sprzedającego, kupujący może żądać – o ile wypłacił sprzedającemu zadatek – kwoty dwukrotnie wyższej. Analogicznie, może żądać także kary, jeśli strony określiły ją w umowie. Zgodnie z art. 390 § 3 kc, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

 

Koszt zawarcia umowy przedwstępnej

Zdecydowanie droższe jest zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Trzeba się bowiem liczyć z obowiązkiem zapłaty taksy notarialnej. Z drugiej strony, wydaje się, że jest to dość niska cena za znaczne wzmocnienie pewności, co do wykonania umowy przez kontrahenta. Warto też dodać, że podpisanie umowy przedwstępnej nie powoduje obowiązku zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, bowiem na jej podstawie nie przenosi się prawa własności do nieruchomości. Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zawarcia umowy przenoszącej własność, co dzieje się dopiero z chwilą podpisania przyrzeczonej umowy sprzedaży.

 

Dlaczego warto zawrzeć umowę przedwstępną?

Umowa przedwstępna jest zabezpieczeniem obydwu stron przyszłej transakcji. W przypadku sprzedaży nieruchomości, sprzedającemu daje pewność, że jego nieruchomość zostanie sprzedana. Kupujący może być z kolei spokojny, że nikt inny nie "sprzątnie" mu jego wymarzonego mieszkania sprzed nosa. Przy zakupie finansowanym z pomocą kapitału obcego (a tak zazwyczaj jest w przypadku kupna nieruchomości), daje to kupującemu czas na załatwienie wszystkich formalności w banku. To także zabezpieczenie każdej ze stron na wypadek gdyby do zawarcia umowy przyrzeczonej ostatecznie nie doszło.

 

Jakub Jastrzębski

 


• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r., Nr 16, poz. 93 ze zm.)

• Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2007 r. nr 68, poz. 450 ze zm.)

•Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 września 2002 r., (II CKN 930/2000)

 

Dobry artykuł? Zostaw komentarz i podziel się ze znajomymi.

108 000 PLN

Wrocław

1801.00 m2

2 000 PLN

Katowice

73.00 m2

298 000 PLN

Tomaszów Mazowiecki

58.00 m2

280 000 PLN

Włoszczowa

64.00 m2

Dotpay

Dotacje na innowacje
Program Operacyjny - Innowacyjna Gospodarka
Działanie 8.2 Wspieranie wdrażania elektronicznego biznesu typu B2B

Tytuł: Optymalizacja współpracy pomiędzy POLISHPROPERTY.EU MARGOL ROMUALD a Partnerami biznesowymi w efekcie wdrożenia systemu B2B w ramach którego działać będzie aplikacja online dostępna na urządzenia mobilne. Projekty współfinansowane ze środków Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego w ramach Programu Operacyjnego Innowacyjna Gospodarka

Koniecznie przeczytaj

Co z uwłaszczeniem? Prace nad wyczekiwaną ustawą w toku

Ustawa o przekształceniu współużytkowania wieczystego – jest jedną z najdłużej wyczekiwanych regulacji. Od 2016 r. rząd pracuje nad jej paragrafami i wprowadzeniem ...

Czytaj dalej »