Nasza grupa
O nas Kontakt Forum Praca Blog Zaloguj się Rejestracja PL EN
Twoja sugestia

Otrzymuj co tydzień wartościowe porady i informacje od PolishProperty.eu

Polecane oferty

9 751 500 PLN

Zalesie Górne

216700.00 m2

3 800 000 PLN

Szczecin - Chojna - Rurka

250000.00 m2

Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką


Prawo

2012-11-28

Wiele osób sądzi, że sprzedaż mieszkania z hipoteką jest niemożliwa do końca trwania umowy kredytowej. Czy te obawy są słuszne?

 

 

Czym właściwie jest hipoteka?

Zgodnie z definicją ustawową, hipoteka jest to ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości, służące zabezpieczeniu wierzytelności wynikającej z ograniczonego stosunku prawnego, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości (…). W teorii bankowości hipotekę definiuje się jako formę zabezpieczenia wierzytelności banku - czyli kredytu hipotecznego. Hipoteka istnieje tak długo, jak długo istnieje wierzytelność. Obciążenie hipoteką z reguły następuje poprzez zawarcie odpowiedniej umowy pomiędzy wierzycielem a właścicielem nieruchomości. Towarzyszy temu wpis w dziale IV księgi wieczystej. No właśnie... Co się dzieje, gdy w księdze wieczystej znajduje się hipoteka, a my chcemy daną nieruchomość sprzedać?

 

Sprzedaż mieszkania z hipoteką - finansowanie gotówką

Zanim sprzedamy naszą nieruchomość, która to została obciążona hipoteką trzeba spłacić zaciągnięty kredyt. W tym celu należy wziąć zaświadczenie z banku o kwocie pozostałej do spłaty i numerze rachunku bankowego, na który powinny wpłynąć środki. Sprawa jest dość prosta, gdy kupujący zapłaci nam gotówką. Wtedy po prostu strony się umawiają, że część pieniędzy, odpowiadająca kwocie hipoteki, trafia bezpośrednio na konto banku, na rzecz którego jest ustanowiona, a reszta - do rąk sprzedającego. Oczywiście, przy założeniu, że saldo zadłużenia jest niższe niż cena transakcyjna. W przeciwnym razie - gdy wartość nieruchomości jest niższa i środki pozyskane ze sprzedaży nieruchomości nie są wystarczające na spłatę ciążącego na niej kredytu - różnicę musi pokryć sprzedający (co w praktyce oznacza, że do transakcji najprawdopodobniej nie dojdzie, chyba że sprzedający jest przyparty do muru i musi sprzedać swoją nieruchomość).

 

Sprzedaż mieszkania z hipoteką - finansowanie za pomocą kapitału obcego

Troszkę inaczej wygląda sprzedaż nieruchomości, której nabywca wspomaga się kredytem. Nowy bank może zostać wpisany do hipoteki dopiero po wykreśleniu starego. Stary z kolei zgodzi się na to dopiero w momencie spłaty zadłużenia. W tym przypadku na sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką potrzebujemy zgody dwóch banków - tego, który jest aktualnie wpisany do hipoteki i tego, który będzie finansował kredyt kupującego. Należy więc bardzo dokładnie opisać w akcie notarialnym proces transakcji i kolejność, w jakiej będzie następowało uruchomienie transz kredytu. W przypadku finansowania zakupu nieruchomości za pomocą kredytu, to bank może narzucić kolejność transz. Zazwyczaj narzuci dwie - pierwszą na spłatę dotychczasowego zadłużenia, a drugą dopiero po dostarczeniu dokumentów i złożeniu w sądzie wniosku o wykreślenie hipoteki. I ta druga transza trafi wtedy do kieszeni sprzedającego.

 

Sprzedaż mieszkania z hipoteką - finansowanie za pomocą kapitału obcego i wkładu własnego

Sytuacja może się trochę bardziej skomplikować w momencie, gdy kupujący ma środki własne. Tak jak zostało wcześniej powiedziane, bank wymaga od kupującego zaświadczenia o aktualnym saldzie zadłużenia danej nieruchomości. Zasada jest taka, że kwota zadłużenia była nie wyższa niż kwota kredytu. Przykład? Mamy mieszkanie warte 500 tys. zł. Znaleźliśmy kupującego, który dysponuje kwotą 200 tys. zł a resztę chce sfinansować za pomocą kredytu. Jednakże nasze mieszkanie jest obciążone hipoteką o wartości 350 tys. zł. Czyli saldo zadłużenia jest wyższe od kredytu, jaki chce wziąć nasz kupujący. W takiej sytuacji trzeba więc najpierw gotówką spłacić część kredytu.

 

Sprzedaż mieszkania (lub jakiejkolwiek innej nieruchomości) obciążonego hipoteką na pierwszy rzut oka rzeczywiście może wydawać się skomplikowana. Jeśli jednak sprzedający dobrze rozezna się w temacie, będzie pamiętał o zasadach, to okaże się, że nie taki diabeł straszny, jak go malują.

 

 

Jakub Jastrzębski

 

Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 z późn. zm.); Ustawa z dnia 26 czerwca 2009 r. z zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2009 r. nr 131, poz. 1075).

 

Dobry artykuł? Zostaw komentarz i podziel się ze znajomymi.

599 000 PLN

Kraków

61.63 m2

790 000 PLN

Bolesławiec

350.00 m2

4 350 000 PLN

Kraków

725.30 m2

4 350 000 PLN

Gdynia

179.00 m2

Dotpay

Dotacje na innowacje
Program Operacyjny - Innowacyjna Gospodarka
Działanie 8.2 Wspieranie wdrażania elektronicznego biznesu typu B2B

Tytuł: Optymalizacja współpracy pomiędzy POLISHPROPERTY.EU MARGOL ROMUALD a Partnerami biznesowymi w efekcie wdrożenia systemu B2B w ramach którego działać będzie aplikacja online dostępna na urządzenia mobilne. Projekty współfinansowane ze środków Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego w ramach Programu Operacyjnego Innowacyjna Gospodarka

Koniecznie przeczytaj

Co z uwłaszczeniem? Prace nad wyczekiwaną ustawą w toku

Ustawa o przekształceniu współużytkowania wieczystego – jest jedną z najdłużej wyczekiwanych regulacji. Od 2016 r. rząd pracuje nad jej paragrafami i wprowadzeniem ...

Czytaj dalej »