Nasza grupa
O nas Kontakt Forum Praca Blog Zaloguj się Rejestracja PL EN
Twoja sugestia

Otrzymuj co tydzień wartościowe porady i informacje od PolishProperty.eu

Polecane oferty

4 350 000 PLN

Kraków

725.30 m2

329 000 PLN

Kraków

44.00 m2

Czym się różni umowa najmu od umowy dzierżawy?


Prawo

2012-03-28

Często słyszy się o pojęciach najmu i dzierżawy. Warto przyjrzeć się im bliżej. Co oznaczają? Czy są to pojęcia tożsame? Czy może coś je różni?

 

Zarówno umowa najmu jak i umowa dzierżawy pozwala na użytkowanie cudzej rzeczy. Obie instytucje określają przepisy Kodeksu cywilnego (art. 659-709). Dokonując porównania najmu i dzierżawy należałoby skupić się na kilku podstawowych elementach.

 

Forma umowy

 

Zarówno umowę najmu jak i umowę dzierżawy można zawrzeć w formie ustnej i pisemnej. Przy czym w przypadku zawarcia umowy na czas dłuższy niż rok wymagana jest forma pisemna. Różny jest natomiast termin, po jakim poczytuje się umowę jako zawartą na czas nieokreślony. W przypadku najmu jest to lat 10, w przypadku dzierżawy – 30 lat.

 

Przedmiot umowy

 

W przypadku najmu będą to rzeczy ruchome i nieruchomości, a także ich części składowe. Natomiast przedmiotem umowy dzierżawy będą rzeczy ruchome i nieruchomości oraz prawa.

 

Cel umowy

 

Celem umowy najmu jest użytkowanie cudzej rzeczy. Zasadniczą różnicą w przypadku dzierżawy jest to, że dzierżawca może pobierać pożytki z rzeczy. Pojęcie pożytków zostało określone w art. 53 KC. Są to płody rzeczy i inne odłączone od niej części składowe, jakie wg zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy, np. przychówek zwierząt domowych, owoce zerwane z drzewa (czynsz z tytułu dzierżawy gruntu może być płacony w postaci pieniężnej lub płodów pochodzących z tego gruntu).

 

Czynsz

 

Zgodnie z zasadą swobody zawierania umów, podmioty zawierające umowę – zarówno najmu jak i dzierżawy – mogą dowolnie regulować termin płatności. W innym przypadku stosuje się terminy ustawowe. Zgodnie z nimi, podstawową różnicą między najmem a dzierżawą jest to, że w przypadku tego pierwszego czynsz jest płacony z góry: gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc – za cały okres najmu; gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc lub w przypadku zawarcia umowy na czas nieokreślony – do 10. dnia każdego miesiąca.

 

Wypowiedzenie

 

W przypadku umowy najmu, zarówno wynajmujący jak i najemca mogą wypowiedzieć umowę z zachowaniem terminów w niej określonych. W przypadku ich braku stosuje się przepisy Kodeksu Cywilnego (art. 673 § 2):

- gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;

- gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód;

- gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód. 

 

Przy czym należy zastrzec, że wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania wskazanych wyżej terminów w przypadku, gdy najemca zalega z czynszem za co najmniej dwa pełne okresy płatności.

 

W przypadku umowy dzierżawy zastosowanie ma art. 704 KC: W braku odmiennej umowy dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego. Warto też zwrócić uwagę na art. 703 KC. Określa on uprawnienie wydzierżawiającego do wypowiedzenia umowy najmu dzierżawy bez zachowania terminu wypowiedzenia w przypadku, gdy dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku gdy czynsz jest płatny rocznie, jeżeli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące. Przy czym wydzierżawiający powinien uprzedzić dzierżawcę udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu. 

 

Podsumowując, należy stwierdzić, że najem i dzierżawa to nie to samo. Występuje szereg różnic między tymi pojęciami. Podstawowa jest taka, że w przypadku dzierżawy, dzierżawca może pobierać z rzeczy pożytki. Niemniej jednak sama istota najmu i dzierżawy jest podobna – użytkowanie cudzej rzeczy.

 


Jakub Jastrzębski

 

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93, ze zm.), Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. nr 71, poz. 733, ze zm.)

 

Dobry artykuł? Zostaw komentarz i podziel się ze znajomymi.

690 000 PLN

Powidz

210.00 m2

450 000 PLN

KŁODAWA

230.00 m2

2 790 000 PLN

Gdynia

118.00 m2

3 400 000 PLN

Ziębice

1000.00 m2

Dotpay

Dotacje na innowacje
Program Operacyjny - Innowacyjna Gospodarka
Działanie 8.2 Wspieranie wdrażania elektronicznego biznesu typu B2B

Tytuł: Optymalizacja współpracy pomiędzy POLISHPROPERTY.EU MARGOL ROMUALD a Partnerami biznesowymi w efekcie wdrożenia systemu B2B w ramach którego działać będzie aplikacja online dostępna na urządzenia mobilne. Projekty współfinansowane ze środków Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego w ramach Programu Operacyjnego Innowacyjna Gospodarka

Koniecznie przeczytaj

Przekształcenie użytkowania wieczystego – co zmienia nowa ustawa?

Użytkowanie wieczyste oznacza korzystania z gruntów, które należą do Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. Jeszcze w 2017 r. może wejść w życie ...

Czytaj dalej »