Nasza grupa
O nas Kontakt Forum Praca Blog Zaloguj się Rejestracja PL EN
Twoja sugestia

Otrzymuj co tydzień wartościowe porady i informacje od PolishProperty.eu

Polecane oferty

690 000 PLN

Powidz

210.00 m2

499 000 PLN

szastarka wieś

290.00 m2

Wykorzystanie dźwigni finansowej w inwestowaniu w nieruchomości


Porady

2013-07-30

Inwestując w nieruchomości na wynajem, warto rozważyć możliwość posiłkowania się kredytem, gdyż w ten sposób można wykorzystać tzw. efekt dźwigni finansowej.

 

Co to jest dźwignia finansowa?

Dźwignia finansowa (ang. Financial Leverage), to instrument finansowy wykorzystywany przez podmioty w celu zwiększenia zyskowności. Lewarując, tj. wykorzystując efekt dźwigni finansowej, inwestor doprowadza do wzrostu rentowności kapitału własnego spowodowanego wzrostem zadłużenia.

 

Posłużmy się uproszczonym przykładem, aby pokazać, jak to wygląda w praktyce inwestowania w nieruchomości.

 

Przykład zastosowania dźwigni finansowej

Inwestor dysponuje kwotą 300 000 zł w gotówce i chce kupić mieszkanie o takiej wartości, za którego wynajem może otrzymać miesięcznie 1 900 zł. Transakcję może sfinansować w 100 proc. z własnej gotówki lub posiłkować się kredytem hipotecznym z wkładem własnym na poziomie 20 proc. (60 000 zł) z oprocentowaniem 6,5 proc. (marża 2,7 proc.) w skali roku.

 

tabelka

 

Jak widać zysk z inwestycji w przypadku sfinansowania zakupu w całości ze środków własnych wynosi 7,6 proc. Natomiast przy LTV na poziomie 80 proc. jest to już ponad 12 proc.

 

Zobacz też: Co to jest wskaźnik LTV?

           

Zalety dźwigni finansowej

Dzięki wykorzystaniu dźwigni finansowej inwestor może – mając relatywnie niewielką kwotę własnych pieniędzy – stać się właścicielem nieruchomości o znacznie większej wartości. A dysponując nawet większą sumą pieniędzy – np. 300 000 zł – może kupić nie jedno, a powiedzmy 3 mieszkania o wartości 300 000 zł każde i już od samego początku czerpać zyski z wynajmu. Takich mechanizmów nie można zastosować w przypadku inwestowania na giełdzie itd. A z racji tego, że nieruchomości te będą wynajmowane, najemcy będą spłacać kredyt za inwestora.

 

Lewarowanie daje też większy zysk w przypadku wzrostu wartości nieruchomości. Posługując się przytoczonym przykładem, jeśli wartość nieruchomości zakupionej za kwotę 300 000 zł (60 000 zł wkładu własnego) wzrośnie o 30 000 zł, to inwestor zarobi na tym 50 proc. (nie licząc rat kredytu). Żeby osiągnąć taką stopę zwrotu przy finansowaniu zakupu bez kredytu, wartość nieruchomości musiałaby wzrosnąć do 450 000 zł. Co jest już mniej prawdopodobne...

 

Kolejną bardzo ważną zaletą z punktu widzenia inwestora jest mniejsze ryzyko. Przy 20-procenowym wkładzie własnym 80 proc. ryzyka bierze na siebie bank, a cała inwestycja zwróci się w trochę ponad 2,6 roku. W przypadku 300 000 zł będzie to już ponad 13 lat i 100 proc. ryzyka po stronie inwestora.

 

Korzystanie z mechanizmu lewarowania ma też pozytywne skutki finansowe, gdyż odsetki od kredytu bankowego można zaliczyć jako koszt uzyskania przychodu i tym samym płacić mniejszy podatek dochodowy z tytułu wynajmu nieruchomości.

 

Wady dźwigni finansowej

Każdy kij ma dwa końce. Nie inaczej jest w przypadku dźwigni finansowej. Dźwignia finansowa doskonale działa, jeśli dochody z wynajmu przewyższają raty kredytu (lub przynajmniej są im równe).

 

Trzeba jednak brać pod uwagę takie sytuacje, jak np. spadki stawek czynszu na rynku, zmiany kursów walut (jeśli kredyt był brany w obcej walucie) bądź okresy pustostanów. Bank nie będzie się interesował tym, że inwestor nie ma przychodów z najmu, bo mieszkanie stoi puste, tylko będzie wzywał do spłaty kredytu. Dlatego też każdy inwestujący w nieruchomości na wynajem musi uważać, żeby nie zadłużać się ponad swoje możliwości.

 

Ważne jest też, aby starannie wybierać nieruchomości, które chce się kupić i robić dokładne analizy. W ten sposób dźwignia finansowa może się okazać doskonałym narzędziem na rynku nieruchomości.

 

Jakub Jastrzębski

 

 

 

Dobry artykuł? Zostaw komentarz i podziel się ze znajomymi.

209 000 PLN

Kraków

28.00 m2

3 800 000 PLN

CHOJNA - RURKA 25ha.

385.00 m2

108 000 PLN

Wrocław

1801.00 m2

280 000 PLN

Włoszczowa

64.00 m2

Dotpay

Dotacje na innowacje
Program Operacyjny - Innowacyjna Gospodarka
Działanie 8.2 Wspieranie wdrażania elektronicznego biznesu typu B2B

Tytuł: Optymalizacja współpracy pomiędzy POLISHPROPERTY.EU MARGOL ROMUALD a Partnerami biznesowymi w efekcie wdrożenia systemu B2B w ramach którego działać będzie aplikacja online dostępna na urządzenia mobilne. Projekty współfinansowane ze środków Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego w ramach Programu Operacyjnego Innowacyjna Gospodarka

Koniecznie przeczytaj

Jaki będzie rynek mieszkaniowy i kredytowy w przyszłym roku?

Czerwiec był miesiącem obfitującym w istotne wydarzenia, które w perspektywie długookresowej będą miały duży wpływ na zarówno na rynek nieruchomości, jak i rynek ...

Czytaj dalej »