Nasza grupa
O nas Kontakt Forum Praca Blog Zaloguj się Rejestracja PL EN
Twoja sugestia

Otrzymuj co tydzień wartościowe porady i informacje od PolishProperty.eu

Polecane oferty

176 000 PLN

Katowice

41.00 m2

2 000 000 PLN

Parowa

550.00 m2

Perspektywy rozwoju przedmieść dużych miast


Polska

2015-10-15

Polskie metropolie na poważnie wzięły się za walkę z tzw. eksurbanizacją. Dla deweloperów może oznaczać to koniec czasów dzikiej rozbudowy przedmieść. Dla mieszkańców – atrakcyjniejszą ofertę.

 

 

Przedmieścia po polsku

Chęć ucieczki od miejskiego zgiełku, zielone otoczenie oraz stosunkowo niski koszt budowy domu w stosunku do cen mieszkań – to główne powody, dla których Polacy chcą uciekać z dala od centrum. I chociaż decydując się na inwestycje deweloperskie, najczęściej skazani jesteśmy na zabudowę szeregową lub bloki, będące raczej symbolem miejskiego życia, to wciąż jest popyt na tego typu budownictwo w lokalizacji oddalonej od śródmieścia. Jak będzie w nadchodzących latach? Nie wiadomo jak z popytem, ale podaż może się znacząco zmniejszyć.

 

Rozwój przedmieść w Polsce przybrał charakter tzw. eksurbanizacji, po angielsku nazywanej urban sprawl. To niekontrolowany proces rozlewania się miasta w obrębie jego granic. Po wielu latach zamiatania problemu pod dywan, od pewnego czasu toczy się dyskusja o polityce przestrzennej. Niedawno pojawiły się rządowe pomysły, by znowelizować ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym tak, aby nowe inwestycje mieszkaniowe powstawały tylko tam, gdzie już istnieje lub ma wkrótce powstać odpowiednia infrastruktura techniczna i społeczna, taka jak drogi, sieć kanalizacyjna, wodociągowa i gazowa oraz przedszkola, szkoły i ośrodki zdrowia. Nowelizacja miałaby też ułatwić uchwalanie planów na wniosek inwestorów, którzy zobowiązywaliby się do wybudowania infrastruktury i bezpłatnego przekazania jej gminie. Rozwiązałoby to szereg problemów, jakie niesie eksurbanizacja.

 

W Polsce temu zjawisku sprzyja fakt, że nasze miasta zajmują za dużo przestrzeni. To dziedzictwo poprzedniej epoki, w której chętnie włączano w granice metropolii mniejsze miejscowości. Bardzo często na wjeździe do dużego miasta wciąż jesteśmy wśród pól, lasów lub zabudowy typowo wiejskiej. Brak planów zagospodarowania przestrzennego sprawia, że deweloperzy mogą bez większych problemów przebierać w ofertach działek na granicy miasta i stawiać na nich osiedla, niezależnie od stanu istniejącej infrastruktury. W ten sposób powstaje swoista „wieś w mieście”. Dla samorządów miejskich jest to problematyczna sytuacja – z jednej strony mieszkańcy wciąż płacą podatki w mieście, z drugiej – miasto ponosi koszty zapewnienia im odpowiedniej infrastruktury.

 

Na Zachodzie – silne centrum i milionowe przedmieścia

Zupełnie inaczej jest na Zachodzie, gdzie wielkie zespoły miejskie składają się silnego, zwartego centrum oraz licznych miejscowości satelickich, ciasno otulających miasto i stanowiących z nim jeden organizm, pozostając odrębnymi jednostkami. Posiadają one swoje lokalne centra z całą infrastrukturą usługową i rozrywkową. Tak jest zarówno w USA, jak i we Francji, Wielkiej Brytanii czy Niemczech, gdzie mieszkańców przedmieść jest kilka razy więcej niż mieszkańców  miasta. Przykład? Zespół miejski Nowego Jorku to ponad 20 milionów mieszkańców, przy czym zaledwie 8,5 miliona w granicach samej stolicy regionu. Analogicznie, aglomeracja warszawska to ok. 2,7 mln mieszkańców, przy czym sama Warszawa to 1,7 mln mieszkańców. Różnica jest nader widoczna.

 

Jednak model zachodni niesie ze sobą ryzyko innych problemów. Tzw. suburbanizacja, czyli ucieczka do miast-sypialni, to dla metropolii szczególny kłopot, ponieważ oznacza odpływ podatników. Jednocześnie cały czas eksploatują oni zasoby miasta, w którym pracują i spędzają czas wolny, stając się dla niego kosztem i obciążeniem. Jako klasa średnia, preferująca dojazdy transportem indywidualnym, obciążają sieć drogową, zwiększają zanieczyszczenie powietrza i poprzez rosnące zapotrzebowanie na miejsca parkingowe, zabierają przestrzeń pieszym i przyczyniają się do degradacji centrum.

 

Problem dla metropolii

Migracja między miastami jest ciężko mierzalna, natomiast łatwo zaobserwować migrację z miasta na wieś, czyli tzw. urban exodus. Ten problem w Polsce też jest nieobcy – według Rzeczpospolitej w ciągu dekady 2002-2012 liczba mieszkańców 908 polskich miast zmalała od 2002 r. o prawie 300 tys. osób, z czego aż 241 tys. przeniosło się na wieś. Jednocześnie wg CBOS 18 proc. żyjących na wsi znajduje się w bezpośredniej bliskości miasta, a 11 proc. badanych żyje w „miejskich sypialniach”. Warto pamiętać, że statystyki obejmują tylko osoby, które zmieniły meldunek. Zatem skala zjawiska może być dużo większa.

 

Urbaniści od dawna ostrzegają, że takie zjawiska mają zgubny wpływ na rozwój miasta. Skutkują wzrostem kosztów budowy sieci drogowej, energetycznej, kanalizacyjnej. Sprzyjają problemom  społecznym, ponieważ w śródmieściu pozostają na ogół ludzie ubożsi i starsi. Często efektem jest wzrost przestępczości. Amerykańskie miasta przepracowały ten problem już kilkadziesiąt lat temu, gdy w centrach powstały getta biedy, obok których zbudowano ogromne połacie parkingów, by pomieścić samochody wszystkich pracowników przyjeżdżających na dzień do centrum, a po pracy uciekających na przedmieścia. Trend ten uległ odwróceniu – dziś tamtejsze śródmieścia odmieniają oblicze i stają się miejscami bezpiecznymi, modnymi i atrakcyjnymi, przyjaznymi dla pieszych i rowerzystów.

 

Zaplanowany rozwój

Także polskie miasta zaczęły świadomie kształtować swoją politykę przestrzenną i walczyć z eksurbanizacją. Samorządy usilnie pracują nad planami zagospodarowania przestrzennego. Są one  szczególnie ważne dla wszystkich osób chcących zakupić nieruchomość, ponieważ na stałe określają, czy w okolicy nie są np. planowane inwestycje przemysłowe lub budowa ruchliwej drogi.

Dalsze perspektywy rozwoju przedmieść będą zależeć od lokalnych samorządów i strategii rozwoju konkretnych metropolii.

 

Wydaje się, że zmierzamy do sytuacji, w której zahamowany zostanie niekontrolowany urban sprawl przy jednoczesnym rozwoju atrakcyjnej oferty dla wszystkich chcących mieszkać z dala od centrum. Atrakcyjność oznacza tutaj m.in. dobre skomunikowanie i odpowiednią infrastrukturę społeczną. Według rządowych planów nowe inwestycje mają powstawać tam, gdzie samorządy nie będą musiały później inwestować setek milionów złotych w rozwój infrastruktury.

 

Optymistyczne jest to, że już teraz wielu deweloperów dostrzega, że budowa osiedli na pograniczu miasta i wsi w miejscach bez planu zagospodarowania przestrzennego, gdzie w każdej chwili może wyrosnąć fabryka lub droga szybkiego ruchu, nie do końca jest odpowiedzialną postawą. Dlatego wiele osiedli powstaje w dogodnych lokalizacjach z lokalizacją oferującą wszystko to, co potrzebne do wygodnego życia. Tak jest m.in. na krakowskich Dębnikach, gdzie powstają m.in. Apartamenty Royal czy Słoneczny Zakątek, wrocławskich Wojszycach (np. osiedle Zodiak) czy gdańskim Jasieniu (np. Stacja Nowy Gdańsk)

 

Ograniczenie oferty mieszkań na przedmieściach jest także szansą dla gmin ościennych, przygotowujące grunty pod mieszkalnictwo jednorodzinne. W tym przypadku metropolie muszą się pogodzić z utratą części podatników, próbując jednocześnie zminimalizować inne związane z ich ucieczką problemy, np. rozwijając transport zbiorowy o m.in. koleje podmiejskie czy systemy parkingów Park&Ride.

 

Autor:

Piotr Majewski –analityk rynku nieruchomości i ekspert bloga http://www.morizon.pl/blog

 

Dobry artykuł? Zostaw komentarz i podziel się ze znajomymi.

7 950 000 PLN

Bilcza

577.00 m2

9 751 500 PLN

Zalesie Górne

216700.00 m2

3 800 000 PLN

Szczecin - Chojna - Rurka

250000.00 m2

329 000 PLN

Kraków

44.00 m2

Dotpay

Dotacje na innowacje
Program Operacyjny - Innowacyjna Gospodarka
Działanie 8.2 Wspieranie wdrażania elektronicznego biznesu typu B2B

Tytuł: Optymalizacja współpracy pomiędzy POLISHPROPERTY.EU MARGOL ROMUALD a Partnerami biznesowymi w efekcie wdrożenia systemu B2B w ramach którego działać będzie aplikacja online dostępna na urządzenia mobilne. Projekty współfinansowane ze środków Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego w ramach Programu Operacyjnego Innowacyjna Gospodarka

Koniecznie przeczytaj

Penthouse przy Odrze za prawie 2 mln zł

Ma 153 mkw. powierzchni, a z jego panoramicznych okien rozciąga się spektakularny widok na miasto i na Odrę. Zobacz aranżację najdroższego penthouse’a w butikowym wrocławskim ...

Czytaj dalej »