Nasza grupa
O nas Kontakt Forum Praca Blog Zaloguj się Rejestracja PL EN
Twoja sugestia

Otrzymuj co tydzień wartościowe porady i informacje od PolishProperty.eu

Polecane oferty

23 150 000 PLN

Wrocław

2000.00 m2

1 364 440 PLN

Długie

284.00 m2

Ocena zdolności kredytowej


Eksperci

2013-12-30

W większości przypadków kupno nieruchomości wymaga zaciągnięcia kredytu. O tym, jaki wysoki będzie to kredyt decyduje bank. Na pytania związane ze zdolnością kredytową odpowiada Michał Krajkowski – główny analityk Domu Kredytowego Notus.

 

PolishProperty.eu: Czym jest właściwie zdolność kredytowa?

 

Michał Krajkowski: Zdolność kredytowa to możliwość spłaty kredytu przez kredytobiorcę. Bank ocenia dochody osoby ubiegającej się o kredyt, a także jej dotychczasowe zobowiązania. Analizie poddane są także inne stałe wydatki, takie jak koszty związane z utrzymaniem nieruchomości, czy liczba dzieci na utrzymaniu. Uwzględniając te koszty bank oblicza ile możemy przeznaczyć na spłatę raty nowego kredytu i w ten sposób wyznacza kwotę kredytu, którą może nam przyznać.

 

PP: Co to jest BIK?

 

MK: Biuro Informacji Kredytowej (BIK) zbiera wszystkie informacje związane z historią kredytową. Odnotowywane są tam dane dotyczące każdego zobowiązania kredytowego (karta kredytowa, limit w koncie, kredyt, pożyczka), jego wysokości, okres spłaty i jakości obsługi. Wbrew wielu obiegowym opiniom nie jest to „czarna lista”, gdyż w rejestrach BIK znajdziemy wszystkie informacje o naszych dotychczasowych kredytach, zarówno te negatywne, ale także te pozytywne.

 

Bank analizując wniosek kredytowy właśnie na podstawie historii w BIK ocenia naszą wiarygodność, sprawdza  jak do tej pory spłacaliśmy kredyty i jaki jest poziom naszego zadłużenia. Każda osoba może także raz na pół roku bezpłatnie sprawdzić swój raport BIK i zweryfikować informacje tam zawarte. W przypadku błędów czy niezgodności należy to zgłosić do banku, gdyż tylko to te instytucje mogą zmienić dane wpisane w rejestrach kredytobiorców BIK.

 

PP: Co bank bierze pod uwagę oceniając naszą zdolność kredytową?

 

MK: Badając zdolność kredytową badane są przede wszystkim dochody i zobowiązania kredytobiorcy. Weryfikując dochody bank sprawdza czy są one stabilne, od jakiego okresu jesteśmy zatrudnieni, czy umowa jest na czas nieokreślony czy też niedługo wygaśnie. Bank sprawdza także zobowiązania, czy po zaciągnięciu nowego kredytu będzie nas stać na jego spłatę. Warto pamiętać, że zobowiązaniem są także przyznane limity w ROR oraz na kartach kredytowych. Nawet w sytuacji gdy nie wykorzystujemy limitu lub nie zadłużamy się nigdy na karcie kredytowej, to bank z reguły jako potencjalne zobowiązanie przyjmie 4-6 procent od przyznanego limitu. Dlatego warto zastanowić się nad uporządkowaniem finansów i zamknięciu zbędnych produktów, co pozwoli na podwyższenie zdolności kredytowej.

 

Bank sprawdza także dotychczasową historię kredytową. Jeśli wcześniej wzorowo spłacaliśmy kredyty i pożyczki to z pewnością zadziała to na naszą korzyść. Jeśli natomiast spóźnialiśmy się ze spłatą rat i opóźnienia przekraczały 30 dni, to wiele instytucji odmówi udzielenia kolejnego kredytu, gdyż będziemy niewiarygodnymi klientami.

 

PP: Jeśli chodzi o zatrudnienie to chyba tradycyjnie najlepiej postrzegana jest umowa o pracę na czas nieokreślony. A co z osobami pracującymi na umowach cywilnoprawnych (zlecenie, o dzieło) lub na tzw. samozatrudnieniu, a więc prowadzącymi jednoosobową działalność gospodarcza? Jak banki pochodzą do oceny ich zdolności kredytowej?

 

MK: Banki akceptują jako źródło dochodów niemal wszystkie formy zatrudnienia. Osoby uzyskujące dochody na podstawie umów zlecenia, o dzieło, czy prowadzące działalność gospodarczą także mogą starać się o kredyt, jednak wymagania są nieco inne. W przypadku umów cywilnoprawnych należy udokumentować zatrudnienie w tej formie od co najmniej 12 miesięcy. Jest to okres znacznie dłuższy niż w przypadku etatu, gdzie standardem jest 6 miesięcy, a w wielu instytucjach można uzyskać kredyt już nawet po 3 miesiącach pracy. W przypadku umów cywilnoprawnych inaczej też jest wyznaczany dochód netto. Nie zawsze kwota która wpływa na konto zostanie przyjęta do analizy w 100 procentach. Wiele banków uwzględnia ustawowe koszty uzyskania przychodu lub stosuje własne przeliczniki co skutkuje obniżeniem kwoty dochodu jaką bank przyjmie do swoich wyliczeń. Rozbieżności w zdolności kredytowej pomiędzy poszczególnymi instytucjami mogą sięgać nawet kilkudziesięciu procent. Z tego powodu szczególnie wnikliwie należy porównywać oferty poszczególnych banków.

 

Również osoby samozatrudnione mogą ubiegać się o kredytu. Jednak analiza ich dochodów będzie taka sama jak w przypadku innych osób prowadzących działalność gospodarczą. Bank będzie oczekiwał aby dochody z takiego źródła były uzyskiwane od co najmniej 12 miesięcy. Również dochód netto będzie liczony przy uwzględnieniu kosztów uzyskania przychodu, a nie na podstawie kontraktu czy innej umowy gwarantującej stały dochód.

 

PP: W jaki sposób można poprawić swoją zdolność kredytową

 

MK: Zdolność kredytową można przede wszystkim zwiększyć poprzez obniżenie swoich zobowiązań. Korzystnym może być zrezygnowanie z karty kredytowej, czy limitu w koncie, szczególnie w sytuacji gdy nie korzystamy z tych produktów. Banki traktują to jako potencjalne zobowiązanie i uwzględniają je przy liczeniu zdolności kredytowej. Warto także zastanowić się nad wcześniejszą spłatą kredytu ratalnego czy pożyczki gotówkowej. Jeśli do  końca spłaty pozostało zaledwie kilka miesięcy to saldo zadłużenia będzie relatywnie niewielkie i przy niedużych nakładach możemy dane zobowiązanie zamknąć przed terminem. Wówczas bank przyznając nam nowy kredyt nie będzie już tego zobowiązania uwzględniał przy liczeniu zdolności kredytowej i pozwoli to na zaciągnięcie wyższego kredytu.

 

PP: Czy można negocjować z bankiem warunki kredytu hipotecznego? W jaki sposób to robić?

 

MK: Pewne elementy oferty można negocjować i warto to czynić. Negocjacjom podlegają marża, prowizja czy niektóre ubezpieczenia. Z pewnością w lepszej pozycji są osoby mające wysokie dochody, zaciągające wysokie kredyty czy posiadające duży wkład własny. Warto też pamiętać, że w większości banków za negocjacje nie odpowiada pracownik, który przyjmuje wniosek, czy też podpisuje umowę kredytową. Zgodę na lepsze warunki musi potwierdzić inna osoba decyzyjna, co oznacza, że jeśli do negocjacji przystąpimy w chwili podpisywania umowy, to może to być zbyt późno. Takie negocjacje należy czynić na etapie ubiegania się o kredyt, w chwili złożenia wniosku lub po decyzji kredytowej.

 

PP: Dziękuję za rozmowę

 

Jakub Jastrzębski

 

Dobry artykuł? Zostaw komentarz i podziel się ze znajomymi.

599 000 PLN

Kraków

61.63 m2

1 364 440 PLN

Długie

284.00 m2

225 000 PLN

Szembekowo

60.00 m2

298 000 PLN

Tomaszów Mazowiecki

58.00 m2

Dotpay

Dotacje na innowacje
Program Operacyjny - Innowacyjna Gospodarka
Działanie 8.2 Wspieranie wdrażania elektronicznego biznesu typu B2B

Tytuł: Optymalizacja współpracy pomiędzy POLISHPROPERTY.EU MARGOL ROMUALD a Partnerami biznesowymi w efekcie wdrożenia systemu B2B w ramach którego działać będzie aplikacja online dostępna na urządzenia mobilne. Projekty współfinansowane ze środków Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego w ramach Programu Operacyjnego Innowacyjna Gospodarka

Koniecznie przeczytaj

Amortyzacja nieruchomości, a koszty uzyskania przychodów

Podatnik opodatkowujący dochody na zasadach ogólnych, który dokonuje nabycia lub wytworzenia nieruchomości w celu jej używania w działalności gospodarczej lub w celu  ...

Czytaj dalej »