Nasza grupa
O nas Kontakt Forum Praca Blog Zaloguj się Rejestracja PL EN
Twoja sugestia

Otrzymuj co tydzień wartościowe porady i informacje od PolishProperty.eu

Polecane oferty

2 000 000 PLN

Parowa

550.00 m2

3 400 000 PLN

Ziębice

1000.00 m2

Amortyzacja nieruchomości, a koszty uzyskania przychodów


Eksperci

2013-11-19

Podatnik opodatkowujący dochody na zasadach ogólnych, który dokonuje nabycia lub wytworzenia nieruchomości w celu jej używania w działalności gospodarczej lub w celu  wynajmu,  oddania w dzierżawę lub leasing, może rozważyć możliwość zaliczenia tego wydatku do kosztów uzyskania przychodów, jeśli wydatek ten ma związek z osiąganym przychodem – wyjaśnia Anna Girtler – doradca podatkowy, właścicielka biura HBF Doradztwo Finansowe

 

Polishproperty.eu: Jakie wydatki mogą być uznane za koszt uzyskania przychodu?

 

Anna Girtler: Aby wydatek mógł być uznany za koszt uzyskania przychodów powinien spełniać łącznie następujące warunki:

 

• musi być właściwie udokumentowany;

• nie może być wyłączony przez ustawy o podatku dochodowym z kosztów uzyskania przychodów;

• musi pozostawać w związku przyczynowo-skutkowym z przychodem lub źródłem przychodu i być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu.

 

Zgodnie z ustawami o podatku dochodowym za koszt uzyskania przychodów nie uważa się m.in. wydatków na nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie środków trwałych, a także wydatków na ich ulepszenie.

 

PP: A jakie nieruchomości można uznać za środek trwały?

 

AG: Do środków trwałych zaliczamy m.in. budynki, budowle oraz lokale będące odrębną własnością, jeżeli:

 

• stanowią własność lub współwłasność podatnika,

• zostały nabyte lub wytworzone we własnym zakresie,

• są kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania,

• przewidywany okres ich używania jest dłuższy niż rok,

• są wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub leasingu.

 

Do środków trwałych zaliczamy również, niezależnie od przewidywanego okresu używania:

 

• budynki i budowle wybudowane na cudzym gruncie;

• przyjęte do używania inwestycje w obcych środkach trwałych, rozumiane jako ulepszenie obcego środka trwałego (gdy suma wydatków poniesionych na przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację obcego środka trwałego przekroczy w danym roku podatkowym 3.500 zł, a wydatki te spowodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia go do używania);

• budowle, budynki oraz lokale niestanowiące własności lub współwłasności podatnika, wykorzystywane przez niego na potrzeby związane z prowadzoną działalnością na podstawie umowy leasingu, zawartej z właścicielem lub współwłaścicielami tych składników – jeżeli zgodnie z ustawą odpisów amortyzacyjnych dokonuje korzystający.

 

Wyłączenie z kosztów uzyskania przychodów wydatków na zakup lub wytworzenie środków trwałych, nie oznacza, że wydatki te nie mają żadnego wpływu na wysokość dochodu i co za tym idzie na wysokość podatku dochodowego. Jeśli podatnik dokonuje nabycia lub wytwarza we własnym zakresie nieruchomość stanowiącą środek trwały, używaną w celu osiągnięcia przychodu, o wartości powyżej 3.500,00 zł, ma prawo do zmniejszenia przychodów o odpisy amortyzacyjne, czyli odpisy z tytułu zużycia środków trwałych, dokonane na zasadach określonych w ustawie o podatku dochodowym.

 

Ponadto, wydatki na zakup lub wytworzenie  środka trwałego,  pomniejszone o dokonane odpisy amortyzacyjne, stają się kosztem uzyskania przychodu przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia tych środków trwałych.  

 

PP: W jaki sposób ustala się wysokość odpisu amortyzacyjnego?

 

AG: Aby dokonać obliczenia wysokości odpisu amortyzacyjnego należy ustalić wartość początkową nieruchomości. Przy nabyciu nieruchomości,  za wartość początkową uznaje się cenę zakupu wraz ze wszystkimi kosztami związanymi z zakupem, np. PCC, taksa notarialna, czy wynagrodzenie biura pośrednictwa lub wartość wg wyceny dokonanej przez podatnika z uwzględnieniem cen rynkowych. Jeżeli nieruchomość została nabyta w drodze spadku lub darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, za wartość początkową przyjmuje się wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny  lub inna umowa określa tę wartość w niższej wysokości. Jeśli nieruchomość  została wytworzona we własnym zakresie, należy pamiętać, że do kosztu wytworzenia nie zalicza się m.in.:

 

• kosztów sprzedaży;

• kosztów ogólnych zarządu;

• wartości własnej pracy podatnika, jego małżonka i małoletnich dzieci.

 

 

Osoby fizyczne mają  także możliwość ustalenia wartości początkowej metodą uproszczoną (art. 22g ust. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

 

Jeśli tylko część nieruchomości, w tym budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej lub wynajmowana czy wydzierżawiana, odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od  wartości początkowej nieruchomości odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, wynajmowanej lub wydzierżawianej, do ogólnej powierzchni użytkowej nieruchomości.

 

Gdy nieruchomość stanowi współwłasność, wartość początkową ustala się w wysokości udziału podatnika we własności nieruchomości. Zasada ta nie ma zastosowania do składników majątku objętych wspólnością majątkową małżonków, chyba, że oboje wykorzystują dany składnik w działalności prowadzonej przez małżonków odrębnie. 

 

PP: Jak w praktyce wygląda wprowadzenie nieruchomości do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych?

 

AG: Wprowadzenie środka trwałego do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych jest warunkiem zaliczenia odpisów amortyzacyjnych do kosztów Nieruchomość wprowadza się do ewidencji najpóźniej w miesiącu przekazania jej do używania. Amortyzację można odpisywać począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym nieruchomość została wprowadzona do ewidencji.

 

Odpisów amortyzacyjnych od ujawnionych środków trwałych nieobjętych dotychczas ewidencją, a używanych w działalności gospodarczej lub wynajmowanych, dokonuje się począwszy od miesiąca następującego po miesiącu, w którym środki te zostały wprowadzone do ewidencji.

 

Co ważne, razie braku ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych dokonywane odpisy amortyzacyjne nie stanowią kosztów uzyskania przychodów.

 

Jednak samo wprowadzenie nieruchomości do ewidencji środków trwałych, nie daje prawa do dokonywania odpisów amortyzacyjnych. Jeśli nieruchomość nie jest faktycznie wykorzystywana przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo nie została ostatecznie oddana do używania (pomimo starań) na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub leasingu, to brak jest podstaw prawnych do rozpoczęcia ich amortyzacji.

 

Jeżeli zaś podatnik czynił starania np. dla pozyskania najemców, to do kosztów uzyskania przychodów z najmu, jako wydatki ponoszone w celu uzyskania przychodów, zaliczyć może wydatki ponoszone w celu utrzymania lokali mieszkalnych i użytkowych w trakcie czasowego braku najemcy, których wysokość nie jest uzależniona od faktu ich wynajmowania (Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji indywidualnej z dnia 08.08.2013 r. nr IPTPB1/415-294/13-4/AG).

 

PP: Jak często dokonuje się odpisów amortyzacyjnych?

 

AG: Odpisy amortyzacyjne mogą być dokonywane metodą liniową w równych wysokościach miesięcznie, kwartalnie lub rocznie na koniec roku podatkowego. Co roku można zmieniać częstotliwość rozliczeń. Jednak roczne czy kwartalne odpisywanie amortyzacji nie jest opłacalne,  gdy podatnik odprowadza miesięczne zaliczki na podatek dochodowy,  gdyż odpisy nie będą uwzględnione w zaliczkach na podatek należnych za określony miesiąc. Koszt podatkowy z tytułu odpisów amortyzacyjnych zostanie rozliczony dopiero w zeznaniu rocznym za rok podatkowy. Zastosowanie odpisu jednorazowego można rozważyć, gdy podatnik w ciągu roku wykazuje stratę lub gdy rozlicza się metodą uproszczoną, kiedy wysokość kosztów w ciągu roku nie wpływa na miesięczną wysokość zaliczki na podatek dochodowy.

 

PP: Jak długo można dokonywać odpisów amortyzacyjnych?

 

AG: Odpisy amortyzacyjne można zaliczać do kosztów uzyskania przychodów do chwili, gdy ich wartość zrówna się z wartością początkową nieruchomości lub do momentu zbycia lub likwidacji nieruchomości.

 

Odpisów amortyzacyjnych od używanych sezonowo środków trwałych dokonuje się w okresie ich wykorzystywania.

 

PP: W jaki sposób oblicza się wysokość odpisu amortyzacyjnego?

 

AG: Wysokość  odpisu niezależnie od wybranej częstotliwości, ustala się w oparciu o Wykaz rocznych stawek amortyzacyjnych stanowiący załącznik nr 1 do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Dla lokali i budynków mieszkalnych podstawowa stawka amortyzacyjna wynosi 1,5 proc., dla lokali i budynków niemieszkalnych stawka wynosi 2,5 proc.

 

Stawki te mogą zostać podwyższone dla budynków i budowli używanych w warunkach pogorszonych (np. znajdujących się pod ciągłym działaniem wody, par wodnych, znacznych drgań, nagłych zmian temperatury) przy zastosowaniu współczynników nie wyższych niż 1,2 i w warunkach złych (np. znajdujących się pod wpływem niszczących środków chemicznych), przy zastosowaniu współczynników nie wyższych niż 1,4. Dla używanych lub ulepszonych budynków, lokali i budowli, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji podatnika, można zastosować stawki indywidualne określone w ustawach.

 

Jeśli dokonaliśmy ustalenia wartości początkowej nieruchomości, wprowadziliśmy ją do ewidencji środków trwałych, ustaliliśmy właściwą stawkę amortyzacyjną możemy obliczyć kwotę rocznego odpisu amortyzacyjnego. Następnie jeśli dokonujemy odpisów miesięcznych lub kwartalnych, dzielimy tę wartość przez ilość miesięcy lub kwartałów w roku, w których środek trwały jest wykorzystywany. Suma odpisów amortyzacyjnych w pierwszym roku podatkowym, w którym środek trwały został wprowadzony do ewidencji, nie może przekroczyć wartości tych odpisów przypadających za okres od wprowadzenia ich do ewidencji do końca roku podatkowego.

 

Uwaga! Nie każdy odpis amortyzacyjny zaliczymy do kosztów uzyskania przychodów.

Nie zalicza się do kosztów uzyskania przychodów w szczególności odpisów z tytułu:

 

• strat w środkach trwałych w części pokrytej sumą odpisów amortyzacyjnych;

• strat powstałych w wyniku likwidacji nie w pełni umorzonych środków trwałych, jeżeli środki te utraciły przydatność gospodarczą na skutek zmiany rodzaju działalności;

• odpisów z tytułu zużycia środków trwałych dokonywanych, według zasad określonych w przepisach podatkowych, od tej części ich wartości, która odpowiada poniesionym wydatkom na nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie tych środków, odliczonym od podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym albo zwróconym podatnikowi w jakiejkolwiek formie;

• odpisów od wartości początkowej środków trwałych:

a) nabytych nieodpłatnie (w przypadku podatników podatku dochodowego od osób fizycznych - z wyjątkiem nabytych w drodze spadku lub darowizny), jeżeli nabycie to nie stanowi przychodu z tytułu nieodpłatnego otrzymania rzeczy lub praw, lub dochód z tego tytułu jest zwolniony od podatku dochodowego, lub nabycie to stanowi dochód, od którego na podstawie odrębnych przepisów zaniechano poboru podatku;

b) jeżeli przed dniem 1 stycznia 1995 r. zostały nabyte, lecz niezaliczone do środków trwałych;

c) oddanych do nieodpłatnego używania – za miesiące, w których składniki te były oddane do nieodpłatnego używania.

 

PP: Jakie składniki majątku nie podlegają amortyzacji?

 

AG: Amortyzacji nie podlegają:

 

• grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów – wydatki na nabycie gruntów lub prawa użytkowania wieczystego gruntów są kosztem uzyskania przychodów dopiero w przypadku jego odpłatnego zbycia;

• budynki lub lokale mieszkalne, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wynajmowane czy wydzierżawiane, jeśli podatnik nie podejmie decyzji o ich amortyzowaniu;

• budynki, lokale, budowle i urządzenia zaliczane do spółdzielczych zasobów mieszkaniowych lub służących działalności społeczno-wychowawczej prowadzonej przez spółdzielnie mieszkaniowe;

• budynki, budowle, lokale, które nie są używane na skutek zawieszenia lub  zaprzestania działalności, w której te składniki były używane. W tym przypadku składniki nie podlegają amortyzacji od miesiąca następującego po miesiącu, w którym zaprzestano tej działalności.

 

PP: A co z nieruchomościami, które nie stanowią środków trwałych? Czy można uznać je koszt uzyskania przychodów?

 

AG: Jeżeli przewidywany okres używania budynku lub lokalu w działalności gospodarczej lub ich wynajmu jest krótszy niż rok, np. gdy jest planowana ich sprzedaż przed upływem roku, to nie mogą one być uznane za środek trwały. W takim przypadku można zaliczyć wydatki na nabycie tych budynków lub lokalu bezpośrednio do kosztów podatkowych. Jeżeli jednak faktyczny okres używania nieruchomości przekroczy rok, podatnik ma obowiązek:

 

• zaliczyć nieruchomość do środków trwałych w cenie nabycia lub wytworzenia;

• skorygować koszty uzyskania przychodów o różnicę między ceną nabycia lub kosztem wytworzenia a kwotą odpisów amortyzacyjnych przypadającą na okres ich dotychczasowego używania;

• stosować stawki amortyzacyjne określone w Wykazie rocznych stawek amortyzacyjnych oraz

• wpłacić kwotę odsetek naliczonych od dnia zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków na nabycie lub wytworzenie budynku lub lokalu do dnia, w którym okres jego używania przekroczył rok.

 

Warto więc głęboko rozważyć, przez jaki okres będziemy daną nieruchomość używać, aby chwilowe korzyści z zaliczenia wydatku jednorazowo do kosztów uzyskania przychodów, nie zmieniły się w dodatkowe obciążenia w postaci odsetek.

 

Do środków trwałych nie zaliczymy również budynków w budowie, gdyż nie spełniają one warunków kompletności i przydatności do użytku. Nie oznacza to, że wydatki ponoszone na budowę stanowią koszt uzyskania przychodów w momencie ich poniesienia. Dopiero po zakończeniu budowy i rozpoczęciu użytkowania podatnik może określić, czy obiekt spełnia definicję środka trwałego, czy też nie i zastosować odpowiednie zasady zaliczenia wydatków do kosztów uzyskania przychodów.

 

PP: Dziękuję za rozmowę

 

Jakub Jastrzębski

 

Dobry artykuł? Zostaw komentarz i podziel się ze znajomymi.

9 751 500 PLN

Zalesie Górne

216700.00 m2

89 000 PLN

Kraśnik

36.00 m2

209 000 PLN

Kraków

28.00 m2

2 200 000 PLN

Kocina

235.00 m2

Dotpay

Dotacje na innowacje
Program Operacyjny - Innowacyjna Gospodarka
Działanie 8.2 Wspieranie wdrażania elektronicznego biznesu typu B2B

Tytuł: Optymalizacja współpracy pomiędzy POLISHPROPERTY.EU MARGOL ROMUALD a Partnerami biznesowymi w efekcie wdrożenia systemu B2B w ramach którego działać będzie aplikacja online dostępna na urządzenia mobilne. Projekty współfinansowane ze środków Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego w ramach Programu Operacyjnego Innowacyjna Gospodarka

Koniecznie przeczytaj

Amortyzacja nieruchomości

Amortyzacja nieruchomości ma bardzo duże znaczenie przy inwestowaniu w nieruchomości. Dzięki niej można bowiem zapewnić sobie szybszy zwrot z zainwestowanych pieniędzy. Więcej ...

Czytaj dalej »