Nasza grupa
O nas Kontakt Forum Praca Blog Zaloguj się Rejestracja PL EN
Twoja sugestia

Otrzymuj co tydzień wartościowe porady i informacje od PolishProperty.eu

Polecane oferty

690 000 PLN

Powidz

210.00 m2

298 000 PLN

Tomaszów Mazowiecki

58.00 m2

Amortyzacja nieruchomości


Eksperci

2013-06-11

Amortyzacja nieruchomości ma bardzo duże znaczenie przy inwestowaniu w nieruchomości. Dzięki niej można bowiem zapewnić sobie szybszy zwrot z zainwestowanych pieniędzy. Więcej na ten temat opowiada Magdalena Flis – prawnik, doradca podatkowy, współpracujący z firmą Tax Care.

 

PolishProperty.eu: Co to jest amortyzacja nieruchomości? W jaki sposób może być korzystna dla osoby inwestującej w nieruchomości?

 

Magdalena Flis: Amortyzacja to zmniejszanie się wartości dobra kapitałowego w pewnym okresie w wyniku użytkowania lub starzenia się tego dobra. Amortyzacja nazywana jest czasami konsumpcją kapitału.


W przypadku inwestycji polegających na zakupie nieruchomości, amortyzacja pozwala na zmniejszanie obciążeń podatkowych, związanych z użytkowaniem tych nieruchomości bądź na własne potrzeby związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, bądź też w przypadku, gdy nieruchomości oddane są do odpłatnego użytkowania.

 

PP: Jakie nieruchomości podlegają amortyzacji, a których nie można zamortyzować?


MF: Amortyzacji podlegają środki trwałe i wartości niematerialne i prawne (takie składniki majątku, które spełniają warunki określone w poniżej wymienionych definicjach). Należy jednak pamiętać, że amortyzacji nie podlegają grunty.

 

PP: Co to są środki trwałe?


MF: Środkiem trwałym jest stanowiący własność lub współwłasność podatnika, nabyty lub wytworzony we własnym zakresie, kompletny i zdatny do użytku w dniu przyjęcia do używania:


– budynek, budowla oraz lokal będące odrębną własnością,
– maszyna, urządzenie, środek transportu,
– inny przedmiot o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok.

 

Przedmiot ten usi być wykorzystywany przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą, albo oddany do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu o wartości przekraczającej kwotę 3 500 zł.


Należy pamiętać, że wszystkie powyżej wymienione warunki muszą zostać spełnione łącznie, aby można było uznać składnik majątku za środek trwały.


PP: Jakie są stawki amortyzacyjne dla poszczególnych nieruchomości?

MF: Podatnicy po ustaleniu wartości początkowej mieszkania wprowadzają go do ewidencji środków trwałych i wybierają metodę amortyzacji. Podatnicy mają do wyboru jedynie metodę liniową, ale mają wybór w zakresie stawki amortyzacji, albo przy zastosowaniu stawki z wykazu stawek amortyzacyjnych, albo przy zastosowaniu stawki określonej indywidualnie. Nie mogą natomiast stosować metody degresywnej. Odpisy amortyzacyjne mogą być dokonywane w ratach równych co miesiąc, jak również co kwartał lub też jednorazowo raz na koniec roku.


Metoda liniowa polega na dokonywaniu co miesiąc odpisów amortyzacyjnych w ratach równych, rozpoczynając od miesiąca następnego po miesiącu, w którym lokal został wprowadzony do ewidencji. Odpisów dokonuje się aż do chwili, gdy ich wartość zrówna się z wartością początkową lokalu lub do momentu zbycia lokalu lub jego likwidacji. W przypadku dokonywania odpisów amortyzacyjnych istnieje możliwość przyjęcia podstawowych stawek amortyzacji

W przypadku nieruchomości możemy mieć do czynienia z następującymi stawkami amortyzacji (podstawowymi):


1. dla nieruchomości mieszkalnych – 1,5 proc.,
2. dla nieruchomości niemieszkalnych – 2,5 proc.,
3. dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego – 2,5 proc.,
4. dla miejsca parkingowego w garażu podziemnym – 4,5 proc.,
5. dla kiosku towarowego, trwale z gruntem związanego, o kubaturze poniżej 500 cm3 – 10 proc.

Budynkiem (lokalem) niemieszkalnym jest między innymi budynek biurowy, wykorzystywany jako miejsce pracy dla działalności biura, sekretariatu lub innych o charakterze administracyjnym, sklasyfikowany pod numerem 1220 PKOB (Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych). Klasa ta nie obejmuje biur w budynkach przeznaczonych głównie do innych celów. W klasie 1230 PKOB wymienione zostały budynki handlowo-usługowe, obejmujące centra handlowe, domy towarowe, sklepy i butiki, ale poza sklepami w budynkach przeznaczonych głownie do innych celów.


Budynkiem (lokalem) o charakterze mieszkalnym, jest sklasyfikowany w klasie 11 PKOB obiekt budowlany, z którego co najmniej połowa całkowitej powierzchni jest wykorzystywana do celów mieszkalnych, tj. budynek jednorodzinny, o dwóch mieszkaniach, wielomieszkaniowy, budynek zamieszkania zbiorowego itp.


Warto zwrócić uwagę, że odpisów amortyzacyjnych od własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, dokonuje się przy zastosowaniu rocznej stawki amortyzacyjnej w wysokości 2,5 proc. Przy ustalaniu wartości początkowej tych praw podatnicy mogą stosować zasadę określoną w art. 22g ust. 10 ustawy (wartość początkowa stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych budynku lub lokalu i kwoty 988 zł), z tym, że wówczas roczna stawka amortyzacyjna wynosi 1,5 proc.


Podatnicy mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla używanych lub ulepszonych środków trwałych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika, z tym, że okres amortyzacji nie może być krótszy.


1) Dla budynków (lokali) i budowli, innych niż wymienione w pkt 2-10 lat z wyjątkiem:
a) trwale związanych z gruntem budynków handlowo-usługowych wymienionych w rodzaju 103 Klasyfikacji i innych budynków niemieszkalnych wymienionych w rodzaju 109 Klasyfikacji, trwale związanych z gruntem,
b) kiosków towarowych o kubaturze poniżej 500 msześciennych, domków kempingowych i budynków zastępczych
– dla których okres amortyzacji nie może być krótszy niż 3 lata.


2) Dla budynków (lokali) niemieszkalnych, dla których stawka amortyzacyjna z Wykazu stawek amortyzacyjnych wynosi 2,5 proc. – 40 lat pomniejszone o pełną liczbę lat, które upłynęły od dnia ich oddania po raz pierwszy do używania do dnia wprowadzenia do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej przez podatnika, z tym, że okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat.

Zatem stosowanie indywidualnej stawki amortyzacji możliwe jest w dwóch sytuacjach:


– nieruchomość jest po raz pierwszy wprowadzana do ewidencji podatnika i jest używana,

– nieruchomość jest po raz pierwszy wprowadzana do ewidencji podatnika i została ulepszona.


W celu uznania nieruchomości za używaną, nieruchomość musi być wykorzystywana przed jej nabyciem przez podatnika co najmniej przez okres 60 miesięcy.


Nieruchomość ulepszona to taka, dla której przed wprowadzeniem do ewidencji wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie stanowiły co najmniej 30 proc. wartości początkowej. Ulepszenie polega na przebudowie, rozbudowie, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji środka trwałego. To wyliczenie ma charakter zamknięty, co w konsekwencji oznacza, że tylko wydatki związane chociażby z jedną z tych prac, które skutkują wymienionymi efektami, czyli przebudową, rozbudową, rekonstrukcją, adaptacją lub modernizacją nieruchomości (ale tylko takiej nieruchomości, która na moment rozpoczęcia wykonywania takich prac jest kompletna i zdatna do używania), będą uznane za wydatki na ulepszenie.


PP: W jaki sposób określić wartość początkową?


MF: Przed wpisaniem nieruchomości do ewidencji środków trwałych należy ustalić jego wartość początkową, od której będą dokonywane odpisy amortyzacyjne. Odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej.


W przypadku nieruchomości nabytej odpłatnie – co do zasady wartością początkową będzie cena jego nabycia powiększona o koszty związane z jego nabyciem (np. koszty opłat notarialnych) oraz ewentualnie pomniejszona o podatek VAT (jeżeli podatnikowi przysługuje takie obniżenie zgodnie z przepisami ustawy o VAT).


W przypadku nieruchomości nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób wartością początkową nieruchomości będzie co do zasady jego wartość rynkowa. Jeśli umowa darowizny lub inna umowa przenosząca nieodpłatnie nieruchomość określa w swojej treści wartość, a wartość ta jest niższa od wartości rynkowej, to wówczas za wartość początkową należy przyjąć wartość określoną w umowie.


W przypadku, gdy przedsiębiorca będący osobą fizyczną, który chciałby wykorzystywać w swej działalności gospodarczej nieruchomość, a nie jest w stanie określić ceny nabycia, ma on możliwość dokonania samodzielnej wyceny tego mieszkania i przyjęcia wartości początkowej w kwocie wynikającej z własnej wyceny, z uwzględnieniem cen rynkowych mieszkań tego samego rodzaju z grudnia poprzedzającego rok założenia ewidencji środków trwałych. Musi jednakże w tej wycenie uwzględnić stopień zużycia lokalu. Wycena takiego lokalu może zostać sporządzona przez biegłego rzeczoznawcę, należy jednak pamiętać, aby w wycenie zaprezentować wartość takiej nieruchomości, według kwot obowiązujących w grudniu roku poprzedzającego rok założenia ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych.


W przypadku, gdy nieruchomość została wytworzona we własnym zakresie wartością początkową będzie koszt jego wytworzenia. Jednakże w tej wartości podatnik nie może uwzględnić wartości pracy własnej, małżonka, dzieci, kosztów zarządu, kosztów operacyjnych, kosztów operacji finansowych (w szczególności kredytów, odsetek). Jeżeli przedsiębiorca nie może ustalić samodzielnie kosztu wytworzenia, dokona tego powołany przez podatnika biegły rzeczoznawca.


Natomiast w przypadku nieruchomości stanowiącej współwłasność podatnika wartością początkową będzie wartość ustalona z uwzględnieniem części, w jakiej podatnik jest współwłaścicielem. Wyjątek stanowi nieruchomość wchodząca w skład współwłasności majątkowej małżonków (o ile współmałżonek nie wykorzystuje tej nieruchomości dla celów własnej działalności).


Podatnicy będący osobami fizycznymi mogą także określić wartość początkową mieszkania metodą uproszczoną. Polega ona na tym, że w każdym roku podatkowym za wartość początkową przyjmuje się kwotę stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego lokalu i kwoty 988 zł. Za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.

 

Dla przykładu, jeśli podatnik przeznaczył 20 metrów powierzchni mieszkania do celów prowadzonej działalności gospodarczej, wartość początkowa wynosić będzie 19 760 zł. Należy pamiętać, aby wielkość powierzchni wynikała z dokumentu poświadczającego wyliczenie podatku od nieruchomości.


Podsumowując, wartość początkową ustala się odmienne, w zależności od sposobu nabycia środka trwałego. I tak wartością początkową jest m.in.:


– w przypadku zakupu nieruchomości – cena jej nabycia,
– w przypadku wybudowania nieruchomości we własnym zakresie – koszt wytworzenia, za wyjątkiem kosztów pracy własnej i najbliższej rodziny,
– w przypadku nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób – wartość rynkową z dnia nabycia, a jeśli umowa darowizny, albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określała tę wartość w niższej wysokości, to kwotę z tej umowy.


Przepisy podatkowe przewidują również możliwość dokonania wyceny przez biegłego rzeczoznawcę i przyjęcia jako wartości początkowej kwoty wynikającej z operatu. Należy mieć jednak na uwadze, że taka możliwość przewidziana jest wyłącznie w sytuacji, gdy przedsiębiorca nie może ustalić wartości początkowej określonej w powyżej wymieniony sposób.
 

PP: Wyobraźmy sobie sytuację, że jestem właścicielem lokalu usługowego. Czy mogłaby Pani (na podstawie wymyślonych danych) przedstawić jego amortyzację?


MF: Podatnik nabył lokal usługowy w budynku z 1970 r. o powierzchni 100 metrów kwadratowych za kwotę 400 000 zł.

W przypadku, gdy podatnik zastosuje podstawowe stawki amortyzacji, rocznie do kosztów uzyskania przychodu zaliczy kwotę 10 000 zł, co wynika z działania 400 000 zł x 2,5 proc. = 10 000 zł.


W przypadku, gdy podatnik zastosuje podwyższone stawki amortyzacji (stawki indywidualne), w pierwszej kolejności należy ustalić stawkę amortyzacji: 40 lat minus 38 lat (od 1974 r. upłynęło 28 pełnych lat do momentu zakupu przez podatnika) = 2 lata. W takiej sytuacji stawka amortyzacji wynosi 10%.


Zatem amortyzacja roczna tej nieruchomości, przy założeniu, że podatnik stosować będzie stawkę indywidualną, wyniesie 40 000 zł.

 

PP: Dziękuję za rozmowę.

 

Jakub Jastrzębski

 

Dobry artykuł? Zostaw komentarz i podziel się ze znajomymi.

199 000 PLN

Kraków

21.00 m2

2 500 000 PLN

Bolesławiec

1214.00 m2

370 000 PLN

Kraśnik

200.00 m2

280 000 PLN

Włoszczowa

64.00 m2

Dotpay

Dotacje na innowacje
Program Operacyjny - Innowacyjna Gospodarka
Działanie 8.2 Wspieranie wdrażania elektronicznego biznesu typu B2B

Tytuł: Optymalizacja współpracy pomiędzy POLISHPROPERTY.EU MARGOL ROMUALD a Partnerami biznesowymi w efekcie wdrożenia systemu B2B w ramach którego działać będzie aplikacja online dostępna na urządzenia mobilne. Projekty współfinansowane ze środków Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego w ramach Programu Operacyjnego Innowacyjna Gospodarka

Koniecznie przeczytaj

Ocena zdolności kredytowej

W większości przypadków kupno nieruchomości wymaga zaciągnięcia kredytu. O tym, jaki wysoki będzie to kredyt decyduje bank. Na pytania związane ze zdolnością kredytową ...

Czytaj dalej »