Nasza grupa
O nas Kontakt Forum Praca Blog Zaloguj się Rejestracja PL EN
Twoja sugestia

Otrzymuj co tydzień wartościowe porady i informacje od PolishProperty.eu

Polecane oferty

199 000 PLN

Kraków

21.00 m2

62 000 PLN

Jezierzany

775.00 m2

Kredyt na budowę domu krok po kroku


Eksperci

2013-04-16

Budowa domu to wyzwanie. Aby uniknąć kłopotów należy wszystko dokładnie zaplanować – każdy z etapów od projektu po wykończenie wnętrz. O tym, jak dobrze wystartować i wybrać najbardziej korzystny kredyt budowlany, opowiada Halina Kochalska  Analityk Open Finance.

 

PolishProperty.eu: Czym charakteryzuje się kredyt budowlany? Jaka jest różnica pomiędzy zwykłym kredytem hipotecznym?

 

Halina Kochalska: Co do zasady kredyty na zakup działki i budowę domu pod względem konstrukcji oraz ceny nie różnią się generalnie od zwykłych kredytów hipotecznych na zakup mieszkania. Wyjątkiem są dokumenty, których w przypadku pożyczania pieniędzy na budowę domu jest dużo więcej.

 

Zainteresowany musi też pamiętać, że na uzyskaniu kredytu budowlanego nie kończą się jego relacje z bankiem, bo bank pożyczone pieniądze wypłaca w transzach. Wypłata każdej kolejnej części kredytu uzależniona jest od postępu prac zgodnie z harmonogramem zawartym w umowie.

 

Zazwyczaj na budowę banki dają klientom dwa lub trzy lata. Jeśli prace się przeciągają konieczne jest aneksowanie umowy kredytowej. A to rodzi ryzyko, że w rewanżu za niedotrzymanie warunków umowy bank zechce też zmienić inne jej parametry - na mniej korzystne dla klienta. Gdy klient będzie nadmiernie przeciągał strunę nie stosując się do harmonogramu, musi liczyć się nawet z możliwością wypowiedzenia umowy kredytowej przez bank.

 

PP: Jakich dokumentów będzie od nas wymagał bank, abyśmy mogli uzyskać kredyt?

 

HK: Aby uzyskać kredyt na działkę potrzebny jest odpis z księgi wieczystej nieruchomości - najlepiej nie starszy niż miesiąc. Jeśli go nie ma, konieczny jest inny dokument np. akt notarialny albo orzeczenie sądowe o spadku. Niektóre banki mogą nie zająć się sprawą, jeśli nie ma księgi wieczystej lub zaświadczenia ze zbioru dokumentów. Potrzeba również wypisu z ewidencji gruntów i wyrysu z mapy. Jeśli dla danego terenu nie ma planu zagospodarowania, konieczna jest decyzja gminy o warunkach zabudowy terenu, na którym znajduje się działka. Konieczne może być też dostarczenie wyceny gruntu.

 

W przypadku, gdy jednym kredytem będzie finansowana także budowa domu, należy przedstawić projekt budynku, kosztorys inwestycji. W niektórych bankach takie rozwiązanie wchodzi w grę tylko wtedy, gdy działka kupiona jest z pozwoleniem na budowę konkretnej nieruchomości albo jak w Pekao z rozpoczętą już budową. 

 

Aby starać się o kredyt na sam dom, konieczne jest oczywiście udokumentowanie praw do działki, projekt domu z kosztorysem i zgoda na budowę.

 

PP: W jaki sposób należy dokumentować postęp prac budowlanych?

 

HK: Banki mogą oczekiwać, że klient na wydane pieniądze okaże faktury albo dostarczy opinię akceptowanego przez bank rzeczoznawcy, ewentualnie złoży oświadczenie, przedstawi kosztorys powykonawczy albo podda plac budowy inspekcji pracownika banku. Tryb rozliczania transz jest niezwykle ważny. Należy wcześniej w banku wypytać o szczegóły, aby w trakcie budowy nie narazić się na nerwowe sytuacje, utratę  płynności finansowej i spory z bankiem.

 

Np. w Aliorze każda transza musi być rozliczana w połowie w oparciu o faktury i rachunki, a pozostała kwota rozliczana jest oświadczeniem, weryfikowanym później przez inspekcję pracownika banku. W BGŻ istnieją trzy możliwości rozliczenia się z transzy: fakturami i inspekcją, fakturami (60 proc.), oświadczeniem (40 proc.) i inspekcją albo kosztorysem powykonawczym połączonym z inspekcją. W Raiffeisen-Polbanku decyzja o wypłacie kolejnej transzy należy do rzeczoznawcy majątkowego, akceptowanego przez bank lub inspekcji banku. Inspekcja banku ma kluczowe znaczenie dla rozliczenia wydatków również w: BZ WBK, Credit Agricole, DB PBC, BPH, mBanku, MultiBanku, Nordei, PKO BP i Pocztowym. 

 

W Millennium wystarczą z kolei zdjęcia z budowy i zapisy w dzienniku budowy. Podobne podejście ma ING Bank Śląski, gdzie inspekcja zlecana jest tylko w szczególnych wypadkach, choć jest stosunkowo niedroga, bo kosztuje 150 zł. 

 

Jeśli już trzeba się liczyć z regularnymi inspekcjami warto zwrócić uwagę, ile taka inspekcja kosztuje. W zależności od banku mogą być darmowe – BZ WBK, Pekao, mBank i MultiBank. Zdecydowanie przeważają jednak odpłatne. W PKO BP inspekcja kosztuje do 200 zł.  W większości przypadków jest to wydatek od 160 zł do 200 zł. 160 zł trzeba zapłacić w Nordei i Aliorze, 178 zł w Pocztowym, 185 zł w BPH,  200 zł w BNP Paribas i Credit Agricole. Wyższe stawki obowiązują w Getin Noble Banku i Millennium, gdzie jest to rozwiązanie stosowane w wyjątkowych sytuacjach. Ale także w BOŚ, gdzie inspekcja kosztuje 475 zł.

 

PP: Na co jeszcze trzeba zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy kredytowej?

 

HK: Sposób rozliczania poszczególnych etapów budowy to tylko jeden z elementów decydujących o tym, czy budowa domu z wybranym bankiem ma szansę powodzenia. Znaczenie będzie miała również minimalna cena metra kwadratowego, jaką należy przyjąć do kosztorysu i tym samym wysokości kredytu. Może się bowiem okazać, że plan klienta zbudowania domu do zamieszkania w cenie 1500 zł za m kw. jest dla banku nie do przyjęcia. Gdy wycena metra jest wyższa, droższy jest koszt całego przedsięwzięcia, spada udział przygotowanego wkładu własnego, a to z kolei może się przełożyć na warunki cenowe kredytu. Ostatecznie może się nawet okazać, że zdolność kredytowa klienta jest niewystarczająca na wymaganą przez bank. Banki dla "stanu dobrego", czyli do wprowadzenia się przyjmują przeważnie koszt budowy od 2000 do 2500 zł za m kw. Część instytucji deklaruje również podejście indywidualne: ING BSK, PKO BP czy DB PBC. Getin Noble Bank zastosuje do obliczeń dla domu do zamieszkania średniego stawkę 2 000 zł za m kw. powierzchni użytkowej budynku, chyba, że większe koszty wychodzą po przemnożeniu powierzchni całkowitej przez 1600 zł za m kw. W BGŻ będzie to zależnie od lokalizacji od 1900 do 2400 zł za m kw., w Credit Agricole – 2000 zł, w BZ WBK  2200 zł, w Raiffeisen-Polbanku – 2300 zł, w Pocztowym o 50 zł więcej, a w BPH o 100 zł. Po 2500 zł policzą mBank, MultiBank, Nordea. W Aliorze w zależności od regionu będzie to od 2220 do ponad 2700 zł. Różnice w cenach są więc spore, potrafią przekraczać nawet jedną trzecią.

 

PP: Lepiej jest wziąć dwa kredyty - jeden na zakup działki, a drugi na budowę domu czy jeden na wszystko?

 

HK:  Każde z rozwiązań ma swoje dobre strony. Jeden kredyt na działkę i budowę domu pozwala na jednokrotne przechodzenie przez formalności kredytowe, mobilizuje też do szybszego działania i pośpiechu w uzyskaniu pozwolenia na budowę. Idąc do banku trzeba jednak mieć już wybrany projekt domu i uprawdopodobnić uzyskanie pozwolenia na budowę na upatrzonej działce.

 

Życie pokazuje jednak, że lepiej sprawdzają się dwa osobne kredyty – jeden na działkę i drugi na dom  to mniejsza presja na tempo działania. Na spokojnie można wybierać projekt domu i bez stresu zdobywać zgody na zabudowę, tym bardziej, że formalności w urzędach potrafią się przeciągnąć.

 

Jeśli już zapada decyzja o dwóch kredytach to nie zawsze warto raz na zawsze przywiązywać się do banku, z którym kupiliśmy działkę. Dobra oferta na zakup działki czasem nie idzie w parze z dobrą ofertą na budowę domu. Dlatego biorąc kredyt na działkę dobrze jest wziąć pod uwagę ewentualne koszty wcześniejszej spłaty i refinansu tego kredytu.    

 

PP: A czy można finansować budowę na zmianę z bankiem?

 

HK: Tak, może się to okazać istotne jeśli np. ktoś nie ma pieniędzy na początku, ale liczy, że przy pewnym zaawansowaniu budowy otrzyma spory zastrzyk gotówki. Nie wszędzie jednak taka opcja wchodzi w grę. Nie zgodzą się na taki scenariusz: Millennium, DB PBC, BOŚ czy BGŻ. W ING BSK trzeba wcześniej udokumentować posiadanie pieniędzy, które mają zasilić budowę. W większości pozostałych banków, jeśli już dojdzie do naprzemiennego finansowania budowy, to trzeba brać pod uwagę, że to transza kredytu z banku ma zakończyć inwestycję. Jedynie Nordea godzi się na to, aby klient wkładem własnym sfinalizował budowę.

 

PP: Czy banki w swojej ofercie przewidują obecnie karencje w spłacie kredytu?

 

HK: Tak, karencja jest ważnym elementem oferty. Pozwala na czas budowy i wypłaty transz zawiesić spłatę części kapitałowej kredytu. Zwykle karencja trwa dwa lata: DB PBC, Millennium, Pekao, Nordea, ING BSK. Ale są banki gdzie jest dłuższa, np. w BOŚ, BZ WBK czy Euro Banku sięga do 3 lat, a w Aliorze nawet do 5 lat. Warto jednak pamiętać, że zawieszona zostaje nie całość, ale tylko część kapitałowa raty. Klient musi spłacać odsetki od uruchomionej kwoty kredytu. 

 

PP: Czy kredyt w innej walucie niż w PLN jest w obecnej sytuacji opłacalny?

 

HK: Zadłużając się na działkę czy budowę domu trzeba być bardzo ostrożnym z braniem kredytów walutowych, szczególnie denominowanych. Transze kredytu denominowanego w walucie (w przeciwieństwie do indeksowanego) wyrażone są w walucie, czyli obecnie już głównie w euro.

 

Przez wahania kursów walut może zdarzyć się tak, że wypłacona w złotych kwota będzie niższa niż wnioskowana. A wszystko przez to, że w kredycie denominowanym klient pożycza od banku kwotę w danej walucie. W umowie kredytowej wpisane jest np. 50 tys. euro i właśnie tyle zostanie wypłacone, bez względu na aktualny kurs waluty. Jeśli pomiędzy datą podpisania umowy, a datą wypłaty danej transzy kredytu dojdzie do umocnienia złotego i kurs waluty obcej spadnie, wtedy wypłacona w złotych kwota będzie niższa niż wnioskowana, a brakującą część trzeba będzie wyłożyć z własnej kieszeni. W kredycie indeksowanym przelicza się inaczej. W umowie kredytowej kwota wyrażona jest w złotych oraz w walucie obcej, ale opatrzona zapisem, że w dniu uruchomienia kredytu ta w walucie obcej może być inna. Ostateczna kwota kredytu jest taka, aby pokryć rzeczywiste zapotrzebowanie klienta. 

 

PP: Jakie raty  równe czy malejące  są lepsze dla kredytobiorcy? Jaka jest różnica pomiędzy nimi?

 

HK: Decydując się na kredyt o ratach malejących klient płaci mniejsze odsetki niż przy ratach równych. Niestety, to rozwiązanie nie jest popularne, bo wiąże się z wyższymi ratami na początku spłaty. A wtedy przeważnie trzeba sprostać jeszcze licznym wydatkom na urządzenie domu czy mieszkania.

 

Przykładowo dla 30-letniego kredytu na 200 tys. zł, przy oprocentowaniu 5,2 proc. (marża 1,85 proc.) rata równa wynosi 1098 zł, podczas gdy rata malejąca 1422 zł. Raty obu kredytów zrównują się dopiero w 12. roku spłaty, ale osoba, która wybierze kredyt z ratami malejącymi skończy spłatę z ratą wynoszącą 558 zł.

 

Przy ratach równych kwota odsetek od 200 tys. zł kredytu wyniesie ponad 195,4 tys. zł. Dla rat malejących będzie to 156,4 tys. zł.      

 

PP: Dziękuję.

 

Jakub Jastrzębski

 

Dobry artykuł? Zostaw komentarz i podziel się ze znajomymi.

3 400 000 PLN

Ziębice

1000.00 m2

499 000 PLN

szastarka wieś

290.00 m2

209 000 PLN

Kraków

28.00 m2

176 000 PLN

Katowice

41.00 m2

Dotpay

Dotacje na innowacje
Program Operacyjny - Innowacyjna Gospodarka
Działanie 8.2 Wspieranie wdrażania elektronicznego biznesu typu B2B

Tytuł: Optymalizacja współpracy pomiędzy POLISHPROPERTY.EU MARGOL ROMUALD a Partnerami biznesowymi w efekcie wdrożenia systemu B2B w ramach którego działać będzie aplikacja online dostępna na urządzenia mobilne. Projekty współfinansowane ze środków Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego w ramach Programu Operacyjnego Innowacyjna Gospodarka

Koniecznie przeczytaj

Ocena zdolności kredytowej

W większości przypadków kupno nieruchomości wymaga zaciągnięcia kredytu. O tym, jaki wysoki będzie to kredyt decyduje bank. Na pytania związane ze zdolnością kredytową ...

Czytaj dalej »