Nasza grupa
O nas Kontakt Forum Praca Blog Zaloguj się Rejestracja PL EN
Twoja sugestia

Otrzymuj co tydzień wartościowe porady i informacje od PolishProperty.eu

Polecane oferty

5 500 000 PLN

Warszawa

362.00 m2

298 000 PLN

Tomaszów Mazowiecki

58.00 m2

Zmiany w prawie budowlanym


Eksperci

2013-02-04

Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej opracowuje projekt nowego prawa budowlanego, które ma zastąpić obowiązującą obecnie ustawę Prawo budowlane. Przewiduje się m.in. ułatwienia w procesie inwestycyjnym. Dla PolishProperty.eu, założenia rządowego projektu omawia Dominik Sypniewski - doktor nauk prawnych, prawnik w Kancelarii Adwokackiej Góralski & Goss sp. p.

 

PolishProperty.eu: W lipcu 2012 roku Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej opublikowało projekt założeń do Ustawy – Prawo budowlane, o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw. Dokument ma w całości zastąpić obowiązującą ustawę. Jakie są podstawowe założenia tego projektu?

 

Dominik Sypniewski: Rzeczywiście, w lipcu został przedstawiony projekt zmian obejmujących dwa najważniejsze akty prawne regulujące proces inwestycyjno-budowlany (prawo budowlane, ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). W sierpniu zdecydowano się na usunięcie z projektu zmian w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz nowych rozwiązań legalizacyjnych, a następnie podjęto decyzję o utworzeniu Komisji kodyfikacyjnej prawa budowlanego. Harmonogram prac Komisji wskazuje, że projekty z lipca i sierpnia są jedynie przyczynkiem do dyskusji nad głównymi tezami Kodeksu budowlanego.    

 

PP: Wiele mówi się o tym, że głównym celem zmiany przepisów jest uproszczenie procesu inwestycyjnego. Na jakie konkretnie udogodnienia będą mogli liczyć inwestorzy?

 

DS: Na podstawie przedstawionych projektów założeń, najkorzystniejsze zmiany z perspektywy inwestora obejmują

- przyjęcie jako zasady, że inwestor ma obowiązek zgłosić zamiar wybudowania określonego obiektu budowlanego, bez obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę.

- ograniczenie liczby składanych projektów budowlanych do jednego wydrukowanego i dwóch na nośnikach elektronicznych

- podział budowy na etapy wraz z obowiązkiem dokonania odbioru poszczególnych etapów przez inspektora nadzoru technicznego w drodze wpisu do dziennika budowy,

- określenie przesłanek, kiedy organ nadzoru budowlanego może wnieść sprzeciw od zawiadomienia o zakończeniu budowy,

- uproszczenie procedury legalizacyjnej oraz zasad naliczania opłaty legalizacyjnej.

 

PP: Jakie obiekty - zgodnie z założeniami ustawy - będą wymagać decyzji o pozwoleniu na budowę, jakie tylko zgłoszenia z dołączonym projektem budowlanym, a jakie będą całkowicie zwolnione z reglamentacji administracyjno-prawnej?

 

DS: Projekt założeń przewiduje trzy formy reglamentacji. Jako zasadę przyjęto, że inwestor ma obowiązek zgłosić zamiar wybudowania określonego obiektu budowlanego, bez obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę. Obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę ma dotyczyć obiektów budowlanych, które spełniają co najmniej jedną z przesłanek:

- lokalizacja możliwa wyłącznie na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

- wymagana ocena oddziaływania na środowisko,

- wysokość powyżej 12 m.,

- kubatura przekraczająca 5000 m3,

- rozpiętość podpór konstrukcyjnych powyżej 12 m.,

- obszar oddziaływania wykraczający poza granice działki,

- obiekty liniowe o znaczeniu ponadlokalnym,

- inwestycje konieczne.

 

Uproszczona forma reglamentacji, a więc zgłoszenie bez projektu budowlanego, ma dotyczyć "niewielkich obiektów budowlanych". Projekt założeń nie wskazuje o jakie obiekty budowlane chodzi, ale można przypuszczać, że będzie to cześć obiektów wymienionych w art. 29 ust. 1 prawa budowlanego.   

 

PP: Jednym z założeń projektu jest "podniesienie poziomu poszanowania ładu przestrzennego, a w szczególności zapobieganie rozpraszaniu budowy, w tym wzmocnienie roli studium". Co konkretnie się zmieni?

 

DS: W lipcowej wersji projektu założeń wprawdzie pojawiło się hasło "wzmocnienia" studium, jednak nie zostało ono rozwinięte i trudno powiedzieć na czym ta propozycja ma polegać. Warto jednak zwrócić uwagę, że na gruncie obowiązującego prawa, wójt może wydać decyzję o warunkach zabudowy zawierającą rozstrzygnięcia niezgodne z obowiązującym studium.

 

PP: Co kryje się pod pojęciem "miejscowe przepisy urbanistyczne"?

 

DS: Jedną z propozycji modyfikacji zasad planowania i zagospodarowania przestrzennego jest wprowadzenie "Krajowych Przepisów Urbanistycznych", które miałyby obowiązywać na terenach, dla których rada gminy nie uchwaliła miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Lipcowy projekt założeń przewidywał dwa warianty. W pierwszym "KPU" miałyby obowiązywać na wszystkich terenach nieobjętych miejscowymi planami, w drugim na "obszarach urbanistycznych" określonych przez radę gminy w odrębnej uchwale podejmowanej na podstawie studium. Dzięki wprowadzeniu "KPU", inwestor nie będzie musiał występować o decyzję o warunkach zabudowy. Zamiast tego wójt będzie mógł wnieść sprzeciw, jeżeli planowana inwestycja będzie niezgodna z "KPU".

 

PP: Załóżmy, że chcę wybudować dom. Co będę musiał zrobić krok po kroku, w myśl założeń nowych przepisów?

 

DS: Jeżeli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza zabudowę mieszkaniową, wówczas trzeba przedstawić staroście zgłoszenie budowy wraz z projektem budowlanym. Jeżeli dom ma być zbudowany na działce nieobjętej planem miejscowy, wówczas istnieje obowiązek przedstawienia wójtowi zgłoszenia zamiaru budowy domu. Następnie, gdy wójt nie wniesie sprzeciwu, należy przedłożyć staroście zgłoszenie budowy wraz z projektem budowlanym. Na gruncie obowiązujących przepisów, w każdym przypadku starosta wydaje decyzję o pozwoleniu na budowę, co umożliwia innym uczestnikom postępowania administracyjnego (np. sąsiadom, organizacjom ekologicznym) wniesienie odwołania oraz złożenie skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego.

 

PP: Jak Pan ocenia projekt założeń zmian Ministerstwa?

 

DS: Przede wszystkim należy podkreślić, że prowadzenie procesu inwestycyjno-budowlanego w Polsce jest bardzo skomplikowane, czasochłonne i drogie. W rankingu Doing Business 2012 przygotowanym co roku przez Bank Światowy, w kategorii proces budowlany, Polska zajmuje 161 miejsce, a termin oczekiwania na pozwolenie na budowę jest dłuższy tylko w 23 państwach. Każdą propozycję reformy prawa budowlanego należy więc przyjąć pozytywnie.

 

Podstawowe założenie projektu są niewątpliwie słuszne: zmniejszenie i uproszczenie liczby procedur, ograniczenie rozstrzygnięć urzędników opartych o uznanie administracyjne. W mojej ocenie istnieją jednak trzy poważne problemy, które nie zostały rozstrzygnięte. Po pierwsze, eliminacja pozwolenia na budowę powoduje, że właściciele sąsiednich nieruchomości zostaną pozbawieni możliwości dochodzenia swoich praw na gruncie postępowania administracyjnego i sądowo-administracyjnego. Droga cywilnoprawna jest bardziej kosztowna, a sądy powszechne rozpatrują sprawy znacznie wolniej niż sądy administracyjne. Po drugie, proponowane zmiany całkowicie pomijają procedury, w których inwestor uczestniczy na etapie przygotowywania projektu budowlanego. Po trzecie, wiele problemów związanych z prawem budowlanym nie wynika ze złego prawa, ale z niewłaściwego funkcjonowania organów stosujących prawo. Analizując doświadczenia innych państw wydaje się, że w procesie budowlanym za dużą rolę przypisano organom administracji publicznej, a w niewystarczającym stopniu wykorzystywane są osoby posiadające uprawnienia budowlane.

 

PP: Kiedy nowe przepisy mają wejść w życie? Czy przewiduje się okres przejściowy?

 

DS: To jest jeden z największych problemów związanych z reformą prawa budowlanego. Przedstawienie projektuzałożeń do nowej ustawy, to dopiero początek skomplikowanego i długiego procesu przygotowania Kodeksu budowlanego. Zgodnie z harmonogramem Komisji kodyfikacyjnej prawa budowlanego przedłożenie projektu Kodeksu budowlanego ministrowi jest planowane na 30 listopada 2014 r. Oznacza to, że to nowe przepisy mogą wejść w życie najwcześniej w połowie roku 2015, choć w dużym stopniu zależy to od propozycji szczegółowych rozwiązań, a także od klimatu politycznego w roku wyborczym.

 

PP: Jak nowe prawo budowlane wpłynie na rynek nieruchomości w Polsce?

 

DS: Ze względu na brak szczegółowych rozwiązań proponowanych przez Komisję kodyfikacyjną, a także bardzo odległy termin wejścia w życie nowych przepisów, trudno jest udzielić jednoznacznej odpowiedzi. Projekt założeń z 30 sierpnia pozwala wyrazić opinię, że projektowane rozwiązania będą korzystne przede wszystkim dla inwestora. Proces inwestycyjno-budowlany zostanie skrócony i uproszczony, zwłaszcza pod względem liczby wymaganych procedur; korzystna dla inwestora będzie również zmiana charakteru nadzoru budowlanego z prewencyjnego na weryfikacyjny. W mojej opinii proponowane zmiany nie rozwiązują jednak wielu problemów występujących na etapie przygotowaniem projektu budowlanego.

 

PP: Bardzo dziękuję za rozmowę.

 

Jakub Jastrzębski

 

Dobry artykuł? Zostaw komentarz i podziel się ze znajomymi.

329 000 PLN

Kraków

44.00 m2

690 000 PLN

Powidz

210.00 m2

850 000 PLN

Szczecin-Chojna-Rurka

100000.00 m2

209 000 PLN

Kraków

28.00 m2

Dotpay

Dotacje na innowacje
Program Operacyjny - Innowacyjna Gospodarka
Działanie 8.2 Wspieranie wdrażania elektronicznego biznesu typu B2B

Tytuł: Optymalizacja współpracy pomiędzy POLISHPROPERTY.EU MARGOL ROMUALD a Partnerami biznesowymi w efekcie wdrożenia systemu B2B w ramach którego działać będzie aplikacja online dostępna na urządzenia mobilne. Projekty współfinansowane ze środków Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego w ramach Programu Operacyjnego Innowacyjna Gospodarka

Koniecznie przeczytaj

Ocena zdolności kredytowej

W większości przypadków kupno nieruchomości wymaga zaciągnięcia kredytu. O tym, jaki wysoki będzie to kredyt decyduje bank. Na pytania związane ze zdolnością kredytową ...

Czytaj dalej »