Nasza grupa
O nas Kontakt Forum Praca Blog Zaloguj się Rejestracja PL EN
Twoja sugestia

Otrzymuj co tydzień wartościowe porady i informacje od PolishProperty.eu

Polecane oferty

2 100 000 PLN

Szprotawa

500.00 m2

3 500 000 PLN

CHOJNA - RURKA 25ha.

385.00 m2

Kupno mieszkania z licytacji komorniczej


Eksperci

2012-12-10

W obecnych czasach licytacje komornicze stały się bardzo popularną formą nabywania majątku (ruchomości i nieruchomości). Dzieje się tak ze względu na atrakcyjność cen rzeczy wystawianych na licytacje oraz pewność obrotu, którą gwarantuje powaga urzędu komornika jako funkcjonariusza publicznego oraz niezawisłość i praworządność sądów - mówi Jakub Horbaczewski - prawnik, aplikant komorniczy.

 

PolishProperty.eu: Gdzie należy szukać informacji o licytacjach komorniczych?

 

Jakub Horbaczewki: Ogłoszenie o takiej licytacji ma formę obwieszczenia, które publikowane jest w budynku sądowym, gdzie licytacja będzie się odbywać, w urzędzie gminy oraz w gazecie, która w danej miejscowości jest popularna (regionalne dzienniki, lokalne dodatki ogólnopolskich gazet). Nowością jest umieszczanie przez komornika takiego obwieszczenia na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej, która stanowi obecnie bazę chronologicznie uporządkowanych obwieszczeń o licytacjach komorniczych z całej Polski. Wykorzystanie Internetu umożliwia dotarcie do szerszej grupy osób zainteresowanych udziałem w takich licytacjach.

 

PP: Co zawiera ogłoszenie?

 

JH: Ogłoszenie o takiej licytacji musi zawierać: oznaczenie nieruchomości (będzie to zazwyczaj numer księgi wieczystej), czas i miejsce licytacji, wysokość rękojmi, cenę nieruchomości w obrocie rynkowym (sumę oszacowania), minimalną cenę, za którą może być sprzedana na licytacji komorniczej (cena wywołania). Cena wywołania na pierwszej licytacji wynosi 75 proc. ceny rynkowej, na drugiej 60 proc. ceny rynkowej. Dodać należy, iż wyceny dokonuje biegły uprawniony do szacowania nieruchomości.

 

PP: Co to jest rękojmia i jakie są zasady jej zapłaty?

 

JH: Rękojmię mówiąc najogólniej można określić jako sumę pieniężną, którą musi wpłacić osoba chcąca przystąpić do licytacji. Ma ona kluczowe znaczenie dla udziału w licytacji. Rękojmia wynosi 1/10 sumy oszacowania, jej wysokość wyliczana jest przez komornika w ogłoszeniu o licytacji. Trzeba ją wpłacić komornikowi w dniu poprzedzającym licytację. Ze względów praktycznych preferowany jest przelew bankowy na konto komornika, przy czym rękojmia musi wpłynąć na konto komornika w tym dniu a nie być dopiero wysłana. Ponadto, przepis art. 969 kodeksu postępowania cywilnego reguluje przepadek rękojmi.

 

PP: Jak wygląda przebieg licytacji komorniczej?

 

JH: Licytacja nieruchomości ma charakter publiczny, odbywa się w obecności i pod nadzorem sędziego, w sądzie rejonowym, w którego okręgu znajduje się dana nieruchomość. Osoba biorąca udział w licytacji po wpłaceniu wadium nazywana jest licytantem. Jako licytant w licytacji nie może brać udziału komornik, dłużnik i jego najbliższa rodzina oraz osoba obecna w charakterze urzędowym np. protokolant, asystent komornika. Aby licytacja mogła być przeprowadzona wystarczy stawienie się jednego licytanta. Podkreślić należy, iż cała licytacja odbywa się ustnie. Początkiem licytacji jest jej wywołanie przez komornika, a następnie podanie do wiadomości zgromadzonych treści ogłoszenia o licytacji. Następnie komornik wzywa do zaofiarowania ceny wywołania. Dalszy przebieg licytacji polega na zachęcaniu do dokonywania postąpień, czyli pytaniu: „kto da więcej”. Zaofiarowanie wyższej ceny powoduje, iż niższa już nie obowiązuje. Po trzecim wezwaniu do dalszych postąpień, w przypadku ich braku, komornik wymieni licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę i jemu sąd udziela „przybicia”. Po wpłaceniu całej ceny przez nabywcę i uprawomocnieniu się przybicia, sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Z kolei jego uprawomocnienie się powoduje, że własność licytowanej nieruchomości przechodzi na nabywcę licytacyjnego. Stanowi ono również podstawę ujawnienia nabywcy w księdze wieczystej.

 

PP: Co z długiem? Czy nowy nabywca odpowiada za zadłużony lokal?

 

JH: Należy podkreślić, iż z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i roszczenia wierzycieli o zapłatę. Nabywa się mieszkanie niezadłużone. Wykreśleniu z działu IV ksiąg wieczystych podlegają wszystkie hipoteki obciążające nieruchomość. Nabywca nie musi się bać hipotek wpisanych do księgi wieczystej – nawet jeśli banki nie zostaną spłacone w toku egzekucji, ich hipoteki wygasną. Zatem nabywca nie ponosi odpowiedzialności za zobowiązania dłużnika. Nabywa mieszkanie w zasadzie wolne od obciążeń.

 

PP: Ale zapewne zdarza się tak, że mieszkanie wystawione na licytacji jest zajmowane przez dawnych właścicieli. Co w takim przypadku?

 

JH: Ryzykiem nabywcy, które zaliczyć można na minus tego sposobu nabywania mieszkania jest sytuacja, w której dłużnik, najczęściej rozgoryczony, odmawia wydania mieszkania nabywcy. Oczywiście mieszkanie zostało sprzedane, dłużnik traci do niego tytułu prawny i powinien się wyprowadzić, jednak nie chce lub nie może tego uczynić. Wówczas prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności stanowi tytuł wykonawczy uprawniający do wszczęcia egzekucji wydania nieruchomości poprzez wprowadzenie nabywcy w jej posiadanie i opróżnienie pomieszczeń. Wykonanie takiego tytułu odbywa się w trybie przepisu art.1046 kodeksu postępowania cywilnego, sprowadza się zatem do przeprowadzenia eksmisji, ze wszystkimi jej ograniczeniami i wymogami.

 

PP: Jakie są zatem plusy i minusy zakupu nieruchomości z licytacji komorniczej?

 

JH: Kupno mieszkania na licytacji komorniczej, mimo posiadania niezaprzeczalnych plusów, jakim jest przykładowo cena, ma również pewne minusy - w postaci choćby uciążliwego dłużnika, który sprzedanego mieszkania nie chce wydać i konieczna jest eksmisja. Taka sytuacja odwleka dość znacznie w czasie moment przystąpienia do adaptowania na własne potrzeby nabytego mieszkania i niesie za sobą dodatkowy wydatek związany z opłatą egzekucyjną należną komornikowi za opróżnienie lokalu, a obciążającą wierzyciela. Naturalnie wierzyciel może wszcząć również egzekucję powyższej opłaty od dłużnika, jednak szansa na powodzenie jest mizerna, uwzględniając fakt, iż to z powodu długów zlicytowano takiej osobie mieszkanie.

 

PP: Dziękuję za rozmowę.

 

Jakub Jastrzębski

 

Dobry artykuł? Zostaw komentarz i podziel się ze znajomymi.

26 PLN

Wolbrom

600.00 m2

209 000 PLN

Kraków

28.00 m2

89 000 PLN

Kraśnik

36.00 m2

225 000 PLN

Szembekowo

60.00 m2

Dotpay

Dotacje na innowacje
Program Operacyjny - Innowacyjna Gospodarka
Działanie 8.2 Wspieranie wdrażania elektronicznego biznesu typu B2B

Tytuł: Optymalizacja współpracy pomiędzy POLISHPROPERTY.EU MARGOL ROMUALD a Partnerami biznesowymi w efekcie wdrożenia systemu B2B w ramach którego działać będzie aplikacja online dostępna na urządzenia mobilne. Projekty współfinansowane ze środków Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego w ramach Programu Operacyjnego Innowacyjna Gospodarka

Koniecznie przeczytaj

Ocena zdolności kredytowej

W większości przypadków kupno nieruchomości wymaga zaciągnięcia kredytu. O tym, jaki wysoki będzie to kredyt decyduje bank. Na pytania związane ze zdolnością kredytową ...

Czytaj dalej »