Nasza grupa
O nas Kontakt Forum Praca Blog Zaloguj się Rejestracja PL EN
Twoja sugestia

Otrzymuj co tydzień wartościowe porady i informacje od PolishProperty.eu

Polecane oferty

62 000 PLN

Jezierzany

775.00 m2

2 000 000 PLN

Parowa

550.00 m2

Wynajem nieruchomości przez osoby fizyczne


Eksperci

2012-09-10

 

Podatnicy rozliczający najem muszą dokonać wyboru formy rozliczenia przychodów z tego źródła. O dostępnych alternatywach, w rozmowie z dziennikarzem PolishProperty.eu, opowiada dr Kalina Kunowska - doradca i ekspert podatkowy, autorka licznych ekspertyz i opinii podatkowych.

 

 

PolishProperty.eu: Czy dochody/przychody z najmu nieruchomości podlegają opodatkowaniu i jakie przepisy regulują tę kwestię?  

 

Dr Kalina Kunowska: Dochody z najmu, podobnie jak i dochody z podnajmu, z dzierżawy, poddzierżawy oraz z tytułu innych umów o podobnym charakterze, o których mowa w art. 10 ust.1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity; Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.) podlegają obowiązkowi podatkowemu z tytułu tego podatku. Dochody te mogą powstać jednak z dwóch różnych źródeł przychodów: z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust.1 pkt 3 w/w ustawy) bądź z najmu lub umów o podobnym charakterze (art. 10 ust.1 pkt 6 tej ustawy). Materia, o którą Pan pyta uregulowana jest także w art. 6 ust 1a i 1b ustawy z dnia 20 listopada 1998r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 z późn. zm.).

 

Wynajmujący nieruchomości powinni pamiętać jednak i o tym, że czynności te należą również do zakresu opodatkowania podatkiem od towarów i usług (VAT), o czym niestety osoby te często zapominają narażając się na powstawanie zaległości podatkowych, a co za tym idzie na dolegliwe konsekwencje podatkowe oraz karne-skarbowe.

 

W kwestii opodatkowania dochodów/przychodów z wynajmu nieruchomości osiąganych przez osoby fizyczne, należy mieć na uwadze fakt, że odrębne reguły obowiązują osoby, które prowadzą pozarolniczą działalność gospodarczą oraz osoby, które taka działalnością się nie zajmują. Ustawodawca jednoznacznie wskazuje, że przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze składników majątku związanych z działalnością gospodarczą należy uznać za przychód z działalności gospodarczej. W obu jednak przypadkach przychodem jest, co do zasady, ustalony przez strony umowy czynsz, jaki zobowiązany jest uiścić najemca (dzierżawca) z tytułu najmu (dzierżawy). Najczęściej są to pieniądze, ale zapłata może nastąpić również np. w naturze.

 

Do przychodu nie zalicza się ponoszonych przez najemcę (dzierżawcę) wydatków (opłat) związanych z przedmiotem najmu (dzierżawy), np.: czynszu ciążącego na właścicielu nieruchomości czy wydatków związanych z mediami, gdy z umowy wynika, że najemca (dzierżawca) jest zobowiązany do ich ponoszenia.

 

Warto jednak pamiętać, iż przychód z tytułu najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze osiągany poza działalnością gospodarczą powstaje, gdy wynajmujący (dzierżawca) faktycznie otrzyma lub dostanie do dyspozycji pieniądze i wartości pieniężne albo wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Natomiast za przychód osiągany z tytułu najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze osiągany w ramach działalności gospodarczej uznaje się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane.

 

PP: Jakie formy opodatkowania może wybrać podatnik?          

 

KK: Osoba fizyczna, bo o niej mówimy, w pierwszej kolejności powinna podjąć decyzję czy wynajem nieruchomości prowadzony będzie przez nią w ramach działalności gospodarczej, czy poza nią w ramach pobierania pożytków cywilnych z rzeczy, jako tzw. najem okazjonalny.

 

Gdy wynajem wykonywany będzie w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej podatnik przy rozpoczęciu takiej działalności musi wybrać formę opodatkowania. Będzie to alternatywnie: opodatkowanie dotyczące osiągniętego dochodu - rozliczenie na zasadach ogólnych według skali progresywnej (18% i 32%) lub w formie 19 % podatku liniowego. W niektórych przypadkach podatnik może skorzystać z najprostszej formy opodatkowania tj. z  karty podatkowej.

 

Gdy jednak najem prowadzony będzie poza działalnością gospodarczą podatnik może dokonać wyboru pomiędzy formą rozliczenia na zasadach ogólnych według skali progresywnej (18% i 32%), a ryczałtem ewidencjonowanym (8, 5% od przychodu). Oczywiście wybór każdej z tych form opodatkowania uzależniony jest od spełnienia przez podatnika określonych warunków ustawowych.

 

Przykład:

A) Najem mieszkania:

Przychód:                                            2000,00 zł miesięcznie

Koszty uzyskania przychodów:               300,00 zł miesięcznie

Zasady ogólne (poza działalnością gospodarczą i w działalności gospodarczej):

(2000,00 zł – 300,00 zł) x 18% = 306,00 zł

Podatek liniowy 19% (w ramach działalności gospodarczej):

(2000,00 zł – 300,00 zł) x 19% = 323,00 zł

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (poza działalnością gospodarczą):

2000,00 zł x 8,5% = 170,00 zł

B) Najem mieszkania:

Przychód:                                            2000,00 zł miesięcznie

Koszty uzyskania przychodów:               1100,00 zł miesięcznie

Zasady ogólne (poza działalnością gospodarczą i w działalności gospodarczej):

(2000,00 zł – 1100,00 zł) x 18% = 162,00 zł

Podatek liniowy 19% (w ramach działalności gospodarczej):

(2000,00 zł – 1100,00 zł) x 19% = 171,00 zł

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (poza działalnością gospodarczą):

2000,00 zł x 8,5% = 170,00 zł

 

PP: Jakie są wady i zalety każdej z możliwych form opodatkowania?

 

KK: Nie można dać uniwersalnej recepty, którą osoba rozpoczynająca wynajem mogłaby zastosować, aby wybrać najkorzystniejszą dla niej formę opodatkowania. Każdy przypadek jest inny. Ważne jest jednak, aby przeprowadzić symulację i analizę wad i zalet każdej z możliwych form opodatkowania w oparciu o konkretny stan faktyczny. Po to, aby zoptymalizować zobowiązanie podatkowe (tj. zapłacić mniej podatku lub zapłacić go jak najpóźniej), ale również, a może przede wszystkim, dlatego, aby uchronić się przed błędami wyboru nieodpowiedniej formy opodatkowania. Nieodpowiedniej to znaczy - moim zdaniem - niedopuszczalnej w danej sytuacji faktycznej, a więc aby nie działać niezgodnie z wymogami prawa podatkowego.

 

Jak ważna jest to kwestia dowodzi fakt przyznania specjalnych dotacji unijnych dla Polskiej Agencji Rozwoju Przedsiębiorczości na tzw. asystę doradztwa podatkowego zarówno dla osób rozpoczynających działalność jak i dla funkcjonujących już przedsiębiorców.

 

Wracając do sedna pytania. W przypadku wyboru formy opodatkowania na zasadach ogólnych według stawki progresywnej, podatnik musi brać pod uwagę wszystkie źródła przychodów, z których dochody opodatkowane są według skali podatkowej. Wysokość stawki zależy od wielkości podstawy opodatkowania (do 85.528 zł stawka18% minus kwota zmniejszająca podatek tj. 556 zł 02 gr i ponad 85.528. zł podatek wyniesie14.839. zł 02 gr + stawka 32% nadwyżki ponad 85.528 zł.). Przy wyborze opodatkowania podatkiem liniowym, bez względu na wysokość dochodu osiągniętego z działalności gospodarczej, podatnik stosuje stałą stawkę 19%.Zatem atutem podatku liniowego w porównaniu z rozliczeniem na podstawie zasad ogólnych według skali progresywnej jest przede wszystkim (przy możliwości potrącenia kosztów uzyskania przychodów) niska stawka podatku. Jest to jednak rozwiązanie opłacalne dla osób, których roczny dochód z działalności gospodarczej przekracza 100 tys. złotych. Wadą tej formy rozliczeń jest bez wątpienia fakt, że podatek liniowy pozbawia przedsiębiorcę prawie wszystkich przewidzianych ustawą ulg podatkowych (na dzieci, internetowej czy rehabilitacyjnej) oraz możliwości wspólnego rozliczania się z małżonkiem lub dzieckiem (samotny rodzic). A to oznacza w praktyce, że gdy podatnik ma kilkoro dzieci i żonę nieosiągającą dochodu, granica opłacalności pomiędzy skalą podatkową i podatkiem liniowym wzrasta proporcjonalnie do zastosowanych ulg.

 

Zarówno przy wyborze zasad ogólnych według skali progresywnej jak i przy wyborze formy rozliczeń przy zastosowaniu podatku liniowego podatnicy są zobligowani do prowadzenia księgi przychodów i rozchodów lub nawet ksiąg rachunkowych (pełna księgowość) przy przekroczeniu kwoty przychodów 1 mln 200 tys. euro w ciągu roku.

 

Najczęściej jednak przy dochodach z najmu nieruchomości (poza działalnością gospodarczą) podatnicy korzystają z opodatkowania tzw. podatkiem ryczałtowym. Stosowana jest wówczas tylko jedna stawka podatku tj. 8,5% od przychodu. Wadą tej formy opodatkowania jest to, że przychodu nie można pomniejszyć o żadne koszty uzyskania przychodu.

 

Najprostsza forma opodatkowania tj. karta podatkowa, korzystna jest zazwyczaj dla podatników prowadzących działalność gospodarczą o niewielkich rozmiarach. Zapewnia stały zryczałtowany podatek. Nie wymaga prowadzenia żadnej z tradycyjnych form księgowości, a więc - co do zasady - nie obciąża podatnika formalnościami dokumentacyjnymi, ewidencyjnymi i sprawozdawczymi. Bez wątpienia dużą zaletą tej formy opodatkowania jest mniejsza ilość kontroli prowadzonych przez organy administracji skarbowej u osób, które wybrały kartę podatkową. Istotnym ograniczeniem jest dopuszczalna ilość zatrudnianych osób, brak możliwość księgowania kosztów uzyskania przychodów oraz konieczność płacenia podatku zryczałtowanego nawet w przypadku poniesienia straty.

 

PP: Co w przypadku, gdy wynajmowana nieruchomość wchodzi do majątku wspólnego małżonków? Jak wtedy wygląda opodatkowanie?

 

KK: Zgodnie z art. 8 w/w ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych każdy z małżonków (gdy przedmiot najmu/dzierżawy objęty jest współwłasnością, współposiadaniem małżonków) rozlicza te dochody/przychody odrębnie, proporcjonalnie do prawa udziału w zysku.

 

Istnieje jednak możliwość rozliczenia się przez tylko jednego z małżonków, jeżeli między małżonkami istnieje wspólność majątkowa. W tym przypadku należy złożyć pisemne oświadczenie woli do właściwego (według miejsca zamieszkania) naczelnika urzędu skarbowego. Oświadczenie to należy złożyć najpóźniej do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany pierwszy w roku podatkowym przychód z najmu lub dzierżawy składnika wspólnego majątku - jeżeli wybrano opodatkowanie na zasadach ogólnych wg skali podatkowej lub najpóźniej do 20 stycznia roku podatkowego (w przypadku rozpoczęcia osiągania przychodów z najmu/dzierżawy składnika wspólnego majątku w trakcie roku podatkowego w terminie pierwszej wpłaty na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych) –  jeżeli wybrano opodatkowanie w formie ryczałtu.

 

Należy również pamiętać o tym, że małżonkowie nie zawsze mają małżeńską wspólność majątkową, ale również mogą mieć rozdzielność majątkową, a wspólną nieruchomość. Jeżeli zatem małżonkowie nie złożą w terminie wspomnianego oświadczenia to automatycznie ich dochody/przychody z najmu (dzierżawy) będą podlegały z mocy prawa odrębnemu opodatkowaniu proporcjonalnie u każdego małżonka.

 

PP: Kiedy i w jaki sposób podatnik ma obowiązek zgłosić swój wybór sposobu opodatkowania?

 

KK: Inne reguły obowiązują przy wynajmie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a inne przy tzw. najmie okazjonalnym.

 

Jeżeli wynajmujący jest przedsiębiorcą rozpoczynającym działalność gospodarczą, to o wyborzeformy opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, albo o wniosku o zastosowanie opodatkowania w formie karty podatkowej zawiadamia poprzez CEiDG, albowiem art. 25 ust. 5 ustawy o swobodzie działalności gospodarczej wskazuje, że integralną częścią wniosku o wpis do CEIDG jest żądanie przyjęcia oświadczenia w tym zakresie (druk CEiDG-1). Wyboru formy opodatkowania dokonać należy do dnia rozpoczęcia prowadzenia działalności gospodarczej. Późniejsza zmiana formy w ciągu roku nie jest dopuszczalna. Wszelkie aktualizacje polegające na zmianie formy opodatkowania na kolejne lata podatkowe dokonuje się również za pośrednictwem CEiDG.

 

Natomiast przy najmie okazjonalnym, przy wyborze opodatkowania na zasadach ogólnych według skali podatkowej nie ma obowiązku zawiadamiania urzędu skarbowego.

Jeżeli natomiast podatnik decyduje się na opodatkowanie w formie ryczałtu ewidencjonowanego to oświadczenie o wyborze tej formy opodatkowania składa się do 20 stycznia roku podatkowego.

 

Jeżeli rozpoczynamy najem/dzierżawę w trakcie roku podatkowego, organ podatkowy informujemy nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnięty został pierwszy przychód z najmu (dzierżawy), albo do końca roku podatkowego, jeśli pierwszy taki przychód osiągnęliśmy w grudniu danego roku podatkowego. Jeżeli jednak w poprzednim roku podatkowym podatnik był opodatkowany w formie ryczałtu i decyduje się od nowego roku być opodatkowany na zasadach ogólnych według skali podatkowej, to musi o tym poinformować właściwego naczelnika urzędu skarbowego składając stosowne oświadczenie o wyborze tej formy opodatkowania (o rezygnacji z ryczałtu). Oświadczenie to składa się: do 20 stycznia roku podatkowego. Jeżeli natomiast w kolejnym roku podatnik nadal chce być na ryczałcie, nie musi już składać ponownego oświadczenia.

 

PP: Czy osoby udzielające noclegów w ramach działalności agroturystycznej także muszą rozliczać się z fiskusem?

 

KK: Na postawie art. 21 ust. 1 pkt 43 w/w ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dochody osób z tytułu wynajmu pokoi gościnnych w ramach działalności agroturystycznej są zwolnione z opodatkowania tym podatkiem pod warunkiem, że pokoje te znajdują się w budynkach mieszkalnych położonych na terenach wiejskich w gospodarstwie rolnym i wynajmowane są osobom przebywającym na wypoczynku, jeżeli liczba wynajmowanych pokoi nie przekracza pięciu.

 

Natomiast zgodnie z art.23 ust 1a w/w ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne przychodyz usług hotelarskich polegających na wynajmie pokoi gościnnych i domków turystycznych, jeżeli łączna liczba pokoi (w tym także w domkach turystycznych) nie przekracza dwunastu, osoby fizyczne, w tym rolnicy prowadzący gospodarstwa rolne mogą opodatkować kartą podatkową.

 

 

Jakub Jastrzębski

 

 

 

Dobry artykuł? Zostaw komentarz i podziel się ze znajomymi.

280 000 PLN

Włoszczowa

64.00 m2

850 000 PLN

Knyszyn

180.00 m2

949 000 PLN

lubliniecki

232.00 m2

1 364 440 PLN

Długie

284.00 m2

Dotpay

Dotacje na innowacje
Program Operacyjny - Innowacyjna Gospodarka
Działanie 8.2 Wspieranie wdrażania elektronicznego biznesu typu B2B

Tytuł: Optymalizacja współpracy pomiędzy POLISHPROPERTY.EU MARGOL ROMUALD a Partnerami biznesowymi w efekcie wdrożenia systemu B2B w ramach którego działać będzie aplikacja online dostępna na urządzenia mobilne. Projekty współfinansowane ze środków Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego w ramach Programu Operacyjnego Innowacyjna Gospodarka

Koniecznie przeczytaj

Ocena zdolności kredytowej

W większości przypadków kupno nieruchomości wymaga zaciągnięcia kredytu. O tym, jaki wysoki będzie to kredyt decyduje bank. Na pytania związane ze zdolnością kredytową ...

Czytaj dalej »