Nasza grupa
O nas Kontakt Forum Praca Blog Zaloguj się Rejestracja PL EN
Twoja sugestia

Otrzymuj co tydzień wartościowe porady i informacje od PolishProperty.eu

Polecane oferty

70 PLN

Dobroszyce

2300.00 m2

89 000 PLN

Kraśnik

36.00 m2

Budowa domu – o czym warto wiedzieć?


Eksperci

2012-08-13

O inwestycji, jaką jest budowa domu, jej planowaniu, kosztach, trudnościach i pułapkach czekających na inwestora, w rozmowie z dziennikarką PolishProperty.eu, opowiada inżynier Zbigniew Jędrzejczak.

 

PolishProperty.eu: Solidnie wybudowany dom w okolicach Warszawy to często koszt zakupu mieszkania 2-pokojowego w stolicy. Z czego Pana zdaniem wynika taka rozbieżność cenowa?

 

Zbigniew Jędrzejczak: Sam się dziwię tej rozbieżności, jaka funkcjonuje pomiędzy kosztem mieszkań a kosztem budowy domów. Wydaje mi się, że są to trochę zachwiane relacje. Sądzę, że wynikają z koniunktury. Z racji tego, że mieszkanie jest przedsięwzięciem tańszym, głównie z powodu wielkości. Można kupić mieszkanie, które ma powierzchnię rzędu 30–40 m kw. Dodam tylko, że właśnie takie lokale cieszą się obecnie największym popytem. Natomiast trudno jest wybudować dom, który ma taki niewielki metraż.

Ponadto bardzo istotna jest lokalizacja i to ona często determinuje różnice w cenie domu i mieszkania. W centrum Warszawy, w bardzo atrakcyjnym miejscu, klient może nabyć mieszkanie w takiej cenie, w której trudno będzie w tym miejscu wybudować dom za porównywalne pieniądze.

 

PP: Zauważył Pan wzrost zainteresowania kupnem domów w Warszawie i jej okolicy? Możemy mówić o tendencji wzrostowej, czy wręcz przeciwnie?

 

ZJ: Zaobserwowałem spadek zainteresowania zakupem domów. W ciągu dwóch ostatnich lat rysuje się wyraźnie tendencja spadkowa. Mniejszy jest popyt na domy, jak również na duże i średniej wielkości mieszkania.

 

PP: Jeśli zdecydujemy się na budowę domu, to na co powinniśmy zwrócić szczególną uwagę przy planowaniu inwestycji?

 

ZJ: Należy zwrócić przede wszystkim uwagę na uzbrojenie terenu. Możliwości komunikacyjne, dostępność mediów: czy na działce lub w pobliżu mamy dostęp do wodociągu, kanalizacji, czy bez problemu doprowadzimy gaz. Istotnym aspektem jawi się poziom wód gruntowych. Nadmieniam, że obecnie powstaje nowy projekt dotyczący terenów zalewowych, chociażby tutaj w Warszawie, obejmujący grunty wzdłuż Wisły. Mowa jest w tym projekcie o ograniczeniu budowy na terenach potencjalnie zalewowych. Niezależnie od możliwości powodziowych, trzeba zwrócić uwagę na poziom wód gruntowych, bo to w znacznym stopniu potrafi utrudnić realizację i podwyższyć koszty budowy.

 

PP: O które, kluczowe elementy inwestycji, powinniśmy zapytać, aby dom wykonano w dobrym standardzie?

 

ZJ: Przede wszystkim technologia zastosowana do budowy domu. Z jakich materiałów się buduje, jakie rozwiązania techniczne są wybierane. Należy zapytać o jakość ocieplenia ścian oraz izolacje wszelkiego typu. Istotne są również standardy wykonania instalacji wewnętrznych i tynków.

 

PP: Na jakie utrudnienia narażony jest inwestor, co sprawia największe problemy firmom budowlanym, jak i klientom?

 

ZJ: Najpoważniejszym problemem w dzisiejszych czasach jest finansowanie inwestycji. Niewielu klientów może sobie pozwolić na kupno działki i wybudowanie domu z własnych funduszy. Limituje to w całości sposób finansowania budowy, w większości przypadków kredytowania, czyli możliwości zdobycia środków finansowych na budowę. Moim zdaniem, jest to podstawowa przyczyna recesji w budownictwie. Zdarzają się również przypadki, w których inwestor pokrył większość wydatków na budowę z własnych środków, lecz potrzebuje niewielkiego kredytu na dokończenie inwestycji i nie jest w stanie pozyskać go z banku.

 

PP: Przed czym ostrzegłby Pan przyszłych inwestorów, jakie błędy najłatwiej popełnić i jakie pułapki czekają na inwestora?

 

ZJ: Podstawowa pułapka to wybór wykonawcy. Na rynku jest całe grono firm budowlanych, które nie zapewniają minimum jakości wykonanych robót. Trzeba dokonać właściwego doboru współpracowników, począwszy od projektanta, a skończywszy na wykonawcy.

 

PP:  W jaki sposób wybrać tego najlepszego wykonawcę?

 

 

ZJ: Najlepiej z polecania. Należy również sprawdzić dotychczasowe osiągnięcia wykonawcy. Zobaczyć co wybudował, ocenić na jakim poziomie zostało to wykonane. I na tej podstawie  wybierać. Bardzo często klienci kierują się kryterium minimalnej ceny, czyli wybierają najtańszego wykonawcę i odbija się to na jakości robót.

 

PP: Niektórzy klienci, mający ograniczone fundusze, muszą wybudować dom mniejszym kosztem. W jaki sposób szukać oszczędności, czy w ogóle powinniśmy ich szukać podczas budowy domu?

 

ZJ: Z całą pewnością powinno się szukać oszczędności. Trzeba robić szeroko pojęte rozeznanie co do dostawców materiałów. Porównywać ceny materiałów w wielkich składach budowlanych, jak również starać się negocjować ceny bezpośrednio u dostawcy. Zaznaczę, że najlepszym rozwiązaniem jest współpraca ze sprawdzonym wykonawcą, który posiada wiedzę dotyczącą sprawdzonych dostawców, cen i jakości materiałów. Można wybudować dom dobrze i tanio. Należy się jednak oprzeć na własnych poszukiwaniach i ścisłej współpracy z wykonawcą i projektantem.

 

PP: A jaki jest średni koszt wybudowania domu w stanie surowym i domu „pod klucz”?

 

ZJ: Wszystko zależy od standardu wykończenia. Koszt wybudowania stanu surowego to mniej więcej wydatek rzędu ok. 1000 zł za m kw. powierzchni całkowitej budynku. Jeśli chodzi o jego wykończenie, to w wariancie najskromniejszym wynosi drugie tyle co stan surowy. Oczywiście zdarzali mi się klienci, u których wykończenie budynku było sześciokrotnie droższe niż stan surowy. Dodam, że rozpiętość cen w stanie surowym nie jest wielka. Kwestia wyboru technologii nie rzutuje w dużym stopniu na koszty. Oczywiście możemy mówić o kilku- lub kilkunastoprocentowych różnicach, szczególnie w momencie budowy z najtańszych materiałów np. z betonu komórkowego lub z nowoczesnych materiałów. Natomiast tzw. wykończeniówka, wyposażenie wnętrz to jest nawet wielokrotność kosztu stanu surowego.

 

PP: Żeby wybudować dom, potrzebne są nam osoby przy tym współpracujące: projektant, konstruktor, wykonawca itd. Czy może nam Pan opowiedzieć jak wygląda współpraca i poszczególne etapy do rozpoczęcia budowy?

 

ZJ: Chciałbym zauważyć, że po pierwsze każdy inwestor musi mieć koncepcję domu. Można przejrzeć katalogi projektów gotowych. Większość klientów decyduje się na zakup gotowego projektu. Zaznaczę, że można taki projekt zmodyfikować i zaadaptować do naszych spersonalizowanych potrzeb. Natomiast istnieje również możliwość wykonania indywidualnego projektu domu przez architekta. Oczywiście zakup gotowej koncepcji i projektu na zamówienie to są zupełnie inne koszta.

Architekt projektuje budynek według wytycznych inwestora. Na konkretnym etapie klient go akceptuje lub prosi o poprawki. Architekt współpracuje najczęściej z konstruktorem. Inwestor nie musi kontaktować się z konstruktorem, ponieważ projekt konstrukcyjny przede wszystkim służy wykonawcy.

 

PP: Spotkałam się z tym, że niektórzy inwestorzy decydują się na zakup gotowego projektu domu, a później pod ten projekt szukają działki. Co powinno być pierwsze?

 

ZJ: Nie każdy dom pasuje do każdej działki albo odwrotnie – nie na każdej działce możemy wybudować dom według konkretnego projektu. Należy to zgrać. Są to sprawy równoległe. Jeśli oczywiście dysponujemy sporym kapitałem, to możemy najpierw zakupić projekt i szukać działki o odpowiednio dużej powierzchni. Na takim gruncie można zbudować dowolny dom. Jednak nie mając wystarczających funduszy trzeba zakup projektu i działki prowadzić równolegle. W momencie kiedy inwestor ma już gotowy projekt, a przede wszystkim zakupioną działkę, musi zdobyć zapewnienia na dostawę energii elektrycznej, wody, gazu itd.

 

PP: Inwestor sam musi wystąpić o wydanie niezbędnych zapewnień?

 

ZJ: Tak. Chyba że stać inwestora na to, aby wynająć generalnego wykonawcę i wtedy on się tymi sprawami zajmuje. W naszym imieniu występuje do urzędu i innych instytucji uzyskując potrzebne pozwolenia. Jeśli już uzyskamy komplet dokumentów (samodzielnie lub korzystając z usług generalnego wykonawcy) to wówczas udajemy się do odnośnego urzędu i występujemy o pozwolenie na budowę. Takie pozwolenie na ogół dostajemy i wtedy, mając wykonawcę, możemy rozpocząć budowę.

 

PP: Mamy już zatem wybranego wykonawcę i rozpoczynamy budowę, czy może nam Pan określić ile trwa średnio budowa domu?

 

ZJ: Zależy to od wielkości domu, od stopnia skomplikowania itd. Cykl budowlany trwa przeciętnie rok czasu. Zwracam uwagę, że należy w odpowiednim czasie zacząć budowę.

 

PP: Kiedy w takim razie najlepiej rozpocząć budowę? Spotkałam się ze stwierdzeniem, że fundamenty muszą przezimować?

 

ZJ: Jest to błędna opinia, wprost przeciwnie fundamenty nie powinny zimować. Aby fundament zimował, trzeba go odpowiednio zabezpieczyć. Grunt pod fundamentem nie może przemarznąć. Jeśli nie ma budynku i odpowiedniego przykrycia to istnieje możliwość przemarznięcia.

Budowę należy rozpocząć wiosną. Ale żeby ją rozpocząć trzeba się odpowiednio przygotować. Mieć już projekt, uzyskać odpowiednie zezwolenia itd.

 

PP: Dziękuję serdecznie za rozmowę.

 

Anna Sotek

 

Dobry artykuł? Zostaw komentarz i podziel się ze znajomymi.

450 000 PLN

KŁODAWA

230.00 m2

850 000 PLN

Szczecin-Chojna-Rurka

100000.00 m2

7 900 000 PLN

Wrocław

719.00 m2

70 PLN

Dobroszyce

2300.00 m2

Dotpay

Dotacje na innowacje
Program Operacyjny - Innowacyjna Gospodarka
Działanie 8.2 Wspieranie wdrażania elektronicznego biznesu typu B2B

Tytuł: Optymalizacja współpracy pomiędzy POLISHPROPERTY.EU MARGOL ROMUALD a Partnerami biznesowymi w efekcie wdrożenia systemu B2B w ramach którego działać będzie aplikacja online dostępna na urządzenia mobilne. Projekty współfinansowane ze środków Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego w ramach Programu Operacyjnego Innowacyjna Gospodarka

Koniecznie przeczytaj

Ocena zdolności kredytowej

W większości przypadków kupno nieruchomości wymaga zaciągnięcia kredytu. O tym, jaki wysoki będzie to kredyt decyduje bank. Na pytania związane ze zdolnością kredytową ...

Czytaj dalej »