O nas Kontakt Forum Praca Blog Zaloguj się Rejestracja PL EN
Twoja sugestia

Otrzymuj co tydzień wartościowe porady i informacje od PolishProperty.eu

Polecane oferty

850 000 PLN

Szczecin-Chojna-Rurka

100000.00 m2

550 000 PLN

Glinki, gm. Koronowo

230.00 m2

Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości


Eksperci

2012-07-19

Nieruchomość jest takim samym towarem jak każdy inny, dlatego też zysk z jej sprzedaży podlega obowiązkowi podatkowemu. Specjalnie dla Czytelników PolishProperty.eu zawiłości związane z podatkiem dochodowym od sprzedaży nieruchomości wyjaśnia dr Łukasz Karczyński – doradca podatkowy, adiunkt w Katedrze Prawa Finansowego Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Gdańskiego.

 

PolishProperty.eu: W jakich przypadkach, zgodnie z ustawą, należy zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych od sprzedaży nieruchomości?

 

Dr Łukasz Karczyński: Obowiązek uiszczenia podatku dochodowego od odpłatnego zbycia (np. sprzedaży czy zamiany) nieruchomości ciąży na podatnikach, którzy osiągnęli z tego tytułu dochód. Nie dotyczy to jedynie sytuacji, w których zbycie następuje później niż w terminie pięciu lat od końca roku podatkowego (kalendarzowego), w którym nieruchomość została nabyta (przy czym nie traktuje się jako nabycie przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo własności). Z kolei zbycie nieruchomości w związku z działalnością gospodarczą jest opodatkowane na zasadach właściwych dla tejże działalności; to samo dotyczy nieruchomości wycofanej z działalności gospodarczej, jeżeli do dnia jej zbycia nie minęło sześć lat od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nieruchomość została wycofana.

 

PP: W jaki sposób obliczany jest podatek?

 

ŁK: Opodatkowaniu podlega dochód, czyli nadwyżka przychodu nad kosztami jego uzyskania. Przychodem jest cena otrzymana z tytułu sprzedaży (lub wartość rynkowa nieruchomości zbywanej w drodze zamiany) pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, takie jak wynagrodzenie pośrednika albo rzeczoznawcy majątkowego czy koszty notarialne, jeżeli poniósł je zbywca. Do kosztów uzyskania przychodu można zaś zaliczyć w szczególności cenę nabycia (ewentualnie koszty wytworzenia), podatek od czynności cywilnoprawnych, koszty notarialne i sądowe (o ile poniósł je nabywca) itp. wydatki, które mogły posłużyć osiągnięciu przyszłego przychodu. Koszty mogą ponadto zostać powiększone o zwiększające wartość nieruchomości nakłady poczynione w trakcie jej posiadania (np. koszty rozbudowy, przebudowy, wyposażenia w lepsze instalacje itd.). Koszty te muszą być odpowiednio udokumentowane, z tym że w przypadku wydatków na nakłady ustawa ogranicza możliwość ich udokumentowania do faktur VAT oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych. Ograniczenie to jest niesłuszne, ponieważ nie wszyscy usługodawcy czy sprzedawcy są czynnymi podatnikami VAT – nie mogą oni wystawiać faktur. W związku z tym dokumentowanie wydatków innymi dokumentami niż faktury (w szczególności rachunkami) powinno być dopuszczone na zasadzie analogii – należy jednak pamiętać, że organy podatkowe raczej nie podzielą tego stanowiska. Koszty nabycia (wytworzenia) mogą być corocznie podwyższane w stopniu odpowiadającym inflacji, ogłaszanej przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w „Monitorze Polskim”. Jeżeli nieruchomość była wynajmowana i dokonywano odpisów amortyzacyjnych, to koszty zmniejsza się o dokonane wcześniej odpisy.

 

Stawka podatku wynosi 19% dochodu. Dochód i podatek należy wykazać „przy okazji” w ramach zeznania PIT-36, PIT-36L lub PIT-38 w przypadku nieruchomości nabytych w latach 2007–2008, a w odrębnym zeznaniu PIT-39 dla nieruchomości nabytych później.

 

PP: Co w przypadku, gdy podatnik nabędzie nieruchomość w drodze spadku lub darowizny?

 

ŁK: Wówczas, jak i w każdym przypadku nabycia nieodpłatnego, za koszty uzyskania przychodu uważa się tylko udokumentowane nakłady oraz ewentualnie kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w proporcji, w jakiej wartość nieruchomości przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości opodatkowanego majątku. Dniem nabycia w drodze spadku jest dzień śmierci spadkodawcy.

 

PP: Przepisy prawa uzależniają wysokość i zasady rozliczenia podatku dochodowego od daty nabycia zbywanych odpłatnie nieruchomości i praw majątkowych. Jakie zatem można wyróżnić okresy?

 

ŁK: W ostatnich latach zmianom ulegały zwolnienia możliwe do zastosowania wobec omawianych dochodów. W związku z tym, inne zasady dotyczą nieruchomości nabytych do roku 2006, inne nabytych w latach 2007–2008, a jeszcze inne w roku 2009 i latach następnych. Wynika to stąd, że zmienione prawo nie powinno oddziaływać na sytuacje już ukształtowane pod rządami poprzednich norm prawnych. W związku z tym, do nieruchomości nabytych w danym roku, być może z myślą o zastosowaniu zwolnienia wówczas obowiązującego, stosuje się prawo z tego samego okresu.

 

PP: Czy możemy liczyć na jakieś ulgi  płacąc podatek przy zbyciu nieruchomości? Jeśli tak, to co należy zrobić, aby z nich skorzystać?

 

ŁK: Zwolnienia są ukształtowane odmiennie dla nieruchomości nabytych w latach 2007–2008 i nabytych od roku 2009.

 

PP: Jakimi dysponujemy w przypadku nieruchomości nabytych lub wybudowanych w okresie od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r.?

 

ŁK: W tych latach obowiązywała tzw. ulga meldunkowa. Zwolniony był dochód ze zbycia budynku lub lokalu mieszkalnego, jeżeli podatnik był w nim zameldowany na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia (nawet jeżeli przez część tego okresu nie był jego właścicielem). Jeżeli zbyte mieszkanie było współwłasnością małżonków, to wystarczy, jeżeli tylko jeden z nich spełnia warunek zameldowania – obecnie nie ma już co do tego wątpliwości, jako że Ministerstwo Finansów, po przegraniu serii sporów przed NSA, wydało stosowną interpretację ogólną. Do skorzystania ze zwolnienia konieczne jest ponadto złożenie we właściwym urzędzie skarbowym w terminie złożenia zeznania za dany rok (pierwotnie w terminie 14 dni od zbycia, jednak termin ten został przedłużony przepisami przejściowymi ustawy nowelizującej) oświadczenia, że podatnik spełnia warunki do zwolnienia. Oświadczenie to nie wymaga szczególnej formy, ale – dla ułatwienia – odpowiednich wzorów można z powodzeniem poszukać w Internecie. Spory pomiędzy organami podatkowymi i podatnikami dotyczą obecnie zakresu tego zwolnienia w odniesieniu do udziału w prawie własności gruntu związanego z lokalem czy budynkiem. Organy twierdzą, że zwolnienie go nie obejmuje, jednak sprawy przed sądami administracyjnymi wygrywają podatnicy. Być może spowoduje to w przyszłości wydanie kolejnej interpretacji ogólnej, do której organy będą już zobowiązane się stosować.

 

PP: A co z nieruchomościami, które zostały nabyte lub wybudowane 1 stycznia 2009 r. lub później?

 

ŁK: „Ulgę meldunkową” zastąpiło zwolnienie podobne do obowiązującego przed rokiem 2007. Zwolnione są obecnie dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Jeżeli wydatkowano w ten sposób tylko część przychodu, to zwolniona jest tylko ta część dochodu, która odpowiada proporcjonalnie udziałowi wydatków na cele mieszkaniowe w całości przychodu.

 

PP: Jakie wydatki można zaliczyć do tzw. wydatków na własne cele mieszkaniowe?

 

ŁK: Wydatki te zostały wyraźnie zdefiniowane w art. 21. ust. 25. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Są to w skrócie wydatki poniesione na:

- nabycie budynku lub lokalu mieszkalnego (może to być prawo własności lub własnościowe prawo spółdzielcze, a także – co dotyczy wszelkich praw, które tu wzmiankuję – udział w takich prawach) i prawa do gruntu z nim związanego (może to być prawo własności lub użytkowania wieczystego),

- nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego (własności lub użytkowania wieczystego), a także innego gruntu, jeżeli we wspomnianym okresie dwóch lat grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

- budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

- rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego.

 

Wyżej wymienione nieruchomości muszą być położone w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego, ewentualnie w Szwajcarii. Na równi z wydatkami na nabycie ww. nieruchomości traktuje się wartość nieruchomości otrzymanej w drodze zamiany na nieruchomość, której dotyczy zwolnienie – z tym że w tym ostatnim przypadku z niezrozumiałych względów ustawa wyklucza z grona wydatków na cele mieszkaniowe wartość gruntu, który w okresie dwóch lat podatkowych zmieniłby przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego.

 

Ponadto, do wydatków na własne cele mieszkaniowe można zaliczyć koszty finansowania powyższych celów, tj. wydatki poniesione na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia (w tym kredytów i pożyczek refinansowych czy konsolidacyjnych). Finansowania udzielić musi bank, mający siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej. Oczywiście odliczenie kredytu czy pożyczki nie może być dwukrotne, np. nie można odliczyć jednocześnie kredytu oraz wydatków finansowanych tymże kredytem.

 

Wyraźnie wykluczone z grona nieruchomości spełniających własne cele mieszkaniowe zostały nieruchomości przeznaczone na cele rekreacyjne. Powstać może jednak pytanie o możliwość zaliczenia do wydatków na własne cele mieszkaniowe kosztów związanych z nieruchomościami mieszkalnymi stanowiącymi wprawdzie własność podatnika, lecz nabytymi w celach inwestycyjnych lub w celu ich wynajęcia. W orzecznictwie sądów administracyjnych pojawił się na razie tylko jeden wyrok w tego rodzaju sprawie, a wydał go WSA w Łodzi 24 lutego 2012 r. (I SA/Łd 1639/11). Wyrok ten jest niekorzystny dla podatników – sąd powołał się w nim na ratio legis przepisu, czyli domniemany cel wprowadzenia go przez ustawodawcę (ułatwienie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych).

 

PP: Dziękuję.

 

Jakub Jastrzębski

 

Dobry artykuł? Zostaw komentarz i podziel się ze znajomymi.

6 500 000 PLN

Konstancin-Jeziorna

3000.00 m2

2 600 PLN

Wrocław

100.00 m2

209 000 PLN

Kraków

31.00 m2

1 390 000 PLN

Warszawa

181.00 m2

Dotpay

Dotacje na innowacje
Program Operacyjny - Innowacyjna Gospodarka
Działanie 8.2 Wspieranie wdrażania elektronicznego biznesu typu B2B

Tytuł: Optymalizacja współpracy pomiędzy POLISHPROPERTY.EU MARGOL ROMUALD a Partnerami biznesowymi w efekcie wdrożenia systemu B2B w ramach którego działać będzie aplikacja online dostępna na urządzenia mobilne. Projekty współfinansowane ze środków Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego w ramach Programu Operacyjnego Innowacyjna Gospodarka

Koniecznie przeczytaj

Ocena zdolności kredytowej

W większości przypadków kupno nieruchomości wymaga zaciągnięcia kredytu. O tym, jaki wysoki będzie to kredyt decyduje bank. Na pytania związane ze zdolnością kredytową ...

Czytaj dalej »