Nasza grupa
O nas Kontakt Forum Praca Blog Zaloguj się Rejestracja PL EN
Twoja sugestia

Otrzymuj co tydzień wartościowe porady i informacje od PolishProperty.eu

Polecane oferty

2 500 000 PLN

Bolesławiec

1214.00 m2

62 000 PLN

Jezierzany

775.00 m2

Umowa o dożywocie, umowa renty – przeniesienie własności nieruchomości


Eksperci

2012-07-06

O zasadach umowy o dożywocie i umowie renty, prawach i obowiązkach, różnicy między umowami, w rozmowie z dziennikarzem PolishProperty.eu, opowiada radca prawny Olgierd Świostek prowadzący Kancelarię Adwokacką specjalizującą się w prawie cywilnym, w szczególności w zakresie praw nieruchomości i prawa budowlanego, oraz w prawie gospodarczym.

 

PolishProperty.eu: Jakimprzepisompodlegaumowaodożywocieajakimumowarenty?

 

Olgierd Świostek: Umowa o dożywocie została uregulowana przepisami art. 908916, natomiast umowa renty art. 903907 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93 ze zm.)

 

PP: Czym się różni umowa o dożywocie od umowy renty przy przyniesieniu praw własności do nieruchomości?

 

OŚ: Podstawową różnicą między umową o dożywocie, a renty przy przeniesieniu praw własności do nieruchomości jest to, że przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia. Oznacza to, że każdorazowy nabywca nieruchomości obciążonej prawem dożywocia odpowiada za zobowiązania zbywcy nawet w sytuacji, gdy nie wiedział o obciążeniu nieruchomości prawem dożywocia, gdyż prawo dożywocia powstaje niezależnie od wpisu i nawet w razie nieujawnienia go w księdze wieczystej rękojmia przeciwko niemu nie działa. Ustawodawca zabezpieczył w ten sposób zasługujące na szczególną ochronę interesy dożywotnika.

 

W przeciwieństwie do prawa dożywocia prawo do renty (w zamian za przeniesienie własności nieruchomości) nie może być ujawnione w księdze wieczystej. Z uwagi na to, iż zobowiązany do świadczenia w ramach umowy renty ponosi jedynie odpowiedzialność osobistą, a zatem obowiązek spełnienia świadczenia nie rozciąga się na każdoczesnego właściciela nieruchomości. Prawo do renty może być zabezpieczone przez zastosowanie zabezpieczeń osobistych (np. poręczenia) oraz rzeczowych (hipoteki). W tym drugim wypadku też zostanie zabezpieczone na nieruchomości, ale wymaga to zastosowania dodatkowych instytucji prawa cywilnego. Z uwagi na to, iż do renty ustanowionej za wynagrodzeniem stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży, strona zobowiązana do przeniesienia własności rzeczy ponosi także odpowiedzialność z tytułu rękojmi za ich wady fizyczne i prawne. Umowa renty różni się od umowy o dożywocie również tym, iż świadczenie renty nie może polegać na pełnieniu usług, oddaniu rzeczy tylko do używania, przeniesieniu własności rzeczy oznaczonej indywidualnie albo na zaniechaniu.

 

 

PP: Jakie prawa i obowiązki stron umowy o dożywocie,a jakie umowy renty?

 

OŚ: W wyniku zawarcia umowy o dożywocie dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości w zamian za zobowiązanie się nabywcy do zapewnienia zbywcy dożywotniego utrzymania, które w braku odmiennej umowy oznacza przyjęcie zbywcy jako domownika, dostarczenie mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnienie mu odpowiedniej pomocy i pielęgnacji w chorobie oraz sprawienie mu własnym kosztem pogrzebu odpowiadającego zwyczajom miejscowym. Przy czym obowiązki wynikające z prawa dożywocia przechodzą na każdego następnego nabywcę nieruchomości. Nabywca może poddać się dobrowolnej egzekucji tych świadczeń w akcie notarialnym. Osoba zobowiązująca się do świadczenia renty może się zobowiązać do świadczeń okresowych w pieniądzu lub rzeczach oznaczonych co do gatunku na rzecz drugiej strony lub też na rzecz osoby trzeciej w zamian za przeniesienie własności nieruchomości. Renta może być ustanowiona w umowie zarówno na czas określony, jak i nieokreślony, w tym na czas życia osoby uprawnionej.

 

PP: Jakie obowiązki podatkowe związane z tymi umowami?

 

OŚ: W momencie zawarcia umowy dożywocia na nabywcy będzie ciążył obowiązek podatkowy z tytułu ww. umowy, a stawka podatku, liczona od wartości rynkowej lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem umowy wynosić będzie 2% (art. 7 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych). Umowa renty od 2007 r. została zwolniona z podatku od czynności cywilnoprawnych. Istotne jest jednak, że samo przeniesienie własności nieruchomości może zostać zakwalifikowane jako odpłatne zbycie i rodzić dla zbywcy obowiązek podatkowy w zakresie podatku dochodowego na zasadach analogicznych do sprzedaży nieruchomości. W związku z bardzo często zmieniającymi się zasadami opodatkowania, przed zdecydowaniem się na umowę dożywocia lub renty w zamian za przeniesienie własności w mojej ocenie koniecznie należy skonsultować się z doradcą podatkowym albo postarać się o wiążącą podatkową interpretację indywidualną.

 

PP: W jakich okolicznościach polecałby Pan umowę o dożywocie, a w jakich umowę renty?

 

OŚ: Z uwagi na charakter umowy dożywocia cieszy się ona szczególną popularnością miedzy osobami bliskimi w sytuacji, gdy w zamian za przeniesienie prawa własności dożywotnik chce zapewnić sobie dożywotnią opiekę i utrzymanie. Przy czym umowa ta w szczególny sposób chroni interesy dożywotnika nawet w przypadku śmierci zobowiązanego czy sprzedaży przez niego nieruchomości obciążonej dożywociem. Zaletą umowy renty w niektórych sytuacjach jest to, że nieruchomość nie zostaje obciążona jak w przypadku umowy dożywocia i nabywca mimo zbycia nieruchomości nadal jest zobowiązany względem uprawnionego. W przypadku renty szczególne znaczenie ma odpowiednie ustalenie treści umowy tak, aby jak największą ochronę zagwarantować uprawnionemu zakładając, że jest to osoba starsza i często nieporadna.

 

PP: Czy obie umowy można rozwiązać lub zmienić ich formę prawną? W jakich sytuacjach ewentualnie można uznać umowy za bezskuteczne? 

 

OŚ: Umowa dożywocia oraz umowa renty, w przypadku jeżeli renta została ustanowiona w zamian za przeniesienie własności nieruchomości, musi być zawarta pod rygorem nieważności (ad solemnitatem) w formie aktu notarialnego. Co do umowy dożywocia – w wyjątkowych wypadkach – na żądanie zobowiązanego bądź dożywotnika, który jest zbywcą nieruchomości, sąd może orzec o rozwiązaniu umowy. Podkreślenia wymaga niestety fakt, iż ustawodawca nie przewidział wprost umownego rozwiązania umowy dożywocia albo instytucji zrzeczenia się uprawnień dożywotnika. W praktyce może więc wystąpić problem, jeżeli strony chcą np. sprzedać mieszkanie w celu przeprowadzenia całej rodziny (w tym i dożywotnika) w inne miejsce. Praktyka notarialna dopuszcza niekiedy złożenie przed notariuszem oświadczenia o zrzeczeniu się uprawnień przez dożywotnika, wówczas mieszkanie jako nieobciążone będzie można sprzedać. Oczywiście interesy dożywotnika w tym momencie przestają być chronione – w takim wypadku zrzekając się uprawnień dożywotnik powinien zadbać na przykład o ustanowienie na jego rzecz renty. W przypadku, gdy pomiędzy zobowiązanym i dożywotnikiem wytworzą się takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd, na żądanie jednej z nich, zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę, odpowiadającą wartości tych uprawnień. Jeśli natomiast wskutek umowy dożywocia dożywotnik stał się niewypłacalny, osoba, wobec której ciąży na dożywotniku ustawowy obowiązek alimentacyjny, może żądać uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną w stosunku do niej. Uprawnienie to przysługuje bez względu na to, czy dożywotnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, oraz bez względu na czas zawarcia umowy. Uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną nie można żądać po upływie lat 5 od daty tej umowy. Powództwo o uznanie umowy za bezskuteczną kierowane jest przeciw nabywcy nieruchomości.

 

Umowa renty ulega zakończeniu w razie upływu terminu określonego w umowie, wskutek śmierci uprawnionego, przez odstąpienie od umowy w przypadkach wskazanych przepisami o niewykonaniu zobowiązań z umów wzajemnych, przez odwołanie w przypadkach określonych przepisami o darowiźnie. Miejmy jednak na uwadze, że jeżeli umowa renty została ustanowiona w zamian za przeniesienie własności, zwykłe odstąpienie od umowy nie przeniesie zwrotnie własności nieruchomości. O zwrotne przeniesienie własności nieruchomości na pewno będziemy musieli występować przed sądem, ewentualnie (za zgodą obu stron), podpisać umowę o zwrotnym przeniesieniu własności nieruchomości w formie aktu notarialnego.

 

PP: Jakie prawa zbywcy z chwilą śmierci nabywcy praw własności przy umowie o dożywocie i umowie renty?

 

OŚ: Z chwilą śmierci nabywcy prawa własności w jego prawa i obowiązki wynikające z dożywocia ustalone między stronami wchodzi (w wyniku dziedziczenia) spadkobierca nieruchomości obciążonej prawem dożywocia. Godne podkreślenia jest, iż dożywotnik nie ma wpływu na dopuszczalność przeniesienia własności nieruchomości obciążonej na inny podmiot ani na to, kto będzie jej nabywcą czy spadkobiercą  i zobowiązanym względem niego z tytułu prawa dożywocia. Z chwilą śmierci nabywcy praw własności przy umowie renty należy się niestety liczyć z tym, że renta wygaśnie. Temat ten nie został niestety jednoznacznie uregulowany w przepisach, więc należy się liczyć z bardzo różnymi poglądami na ten temat.

 

PP: Z  jakimi problemami natury prawnej, dotyczącymi zagadnień związanych z przeniesieniem własności, zgłaszają się do Pana klienci?

 

OŚ: Klienci bardzo często konsultują umowy przedwstępne lub zobowiązujące do przeniesienia własności nieruchomości. W takim wypadku podstawową radą, której można i należy udzielić jest sugestia zawarcia umowy w formie aktu notarialnego oraz wpisanie roszczeń wynikających z tej umowy do działu III księgi wieczystej. Drugą grupą problemów są właśnie spory o przeniesienie własności nieruchomości. Jeżeli klient dysponuje umową w formie aktu notarialnego, najczęściej można skutecznie przenieść własność przed sądem. Jeżeli nabywca nie posiada tego elementarnego zabezpieczenia, niestety pozostają tylko i wyłącznie roszczenia o zwrot wpłaconych na poczet ceny kwot i ewentualne roszczenia odszkodowawcze. Te ostatnie są niestety trudne do zrealizowania przed sądem.

 

PP: Dziękuję za rozmowę.

 

Anna Sotek

 

 

Dobry artykuł? Zostaw komentarz i podziel się ze znajomymi.

9 751 500 PLN

Zalesie Górne

216700.00 m2

108 000 PLN

Wrocław

1801.00 m2

209 000 PLN

Kraków

28.00 m2

3 500 000 PLN

CHOJNA - RURKA 25ha.

385.00 m2

Dotpay

Dotacje na innowacje
Program Operacyjny - Innowacyjna Gospodarka
Działanie 8.2 Wspieranie wdrażania elektronicznego biznesu typu B2B

Tytuł: Optymalizacja współpracy pomiędzy POLISHPROPERTY.EU MARGOL ROMUALD a Partnerami biznesowymi w efekcie wdrożenia systemu B2B w ramach którego działać będzie aplikacja online dostępna na urządzenia mobilne. Projekty współfinansowane ze środków Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego w ramach Programu Operacyjnego Innowacyjna Gospodarka

Koniecznie przeczytaj

Ocena zdolności kredytowej

W większości przypadków kupno nieruchomości wymaga zaciągnięcia kredytu. O tym, jaki wysoki będzie to kredyt decyduje bank. Na pytania związane ze zdolnością kredytową ...

Czytaj dalej »