Nasza grupa
O nas Kontakt Forum Praca Blog Zaloguj się Rejestracja PL EN
Twoja sugestia

Otrzymuj co tydzień wartościowe porady i informacje od PolishProperty.eu

Polecane oferty

89 000 PLN

Kraśnik

36.00 m2

690 000 PLN

Powidz

210.00 m2

Na ustawie deweloperskiej zyskają wszyscy


Eksperci

2012-05-16

29 kwietnia weszła w życie ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. O jej przepisach, w rozmowie z dziennikarzem PolishProperty.eu, opowiada dr Bartłomiej Gliniecki – adiunkt na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Gdańskiego, kierownik projektu finansowanego przez Narodowe Centrum Nauki Ochrona interesów nabywców w umowach deweloperskich przed pokrzywdzeniem wskutek niewykonania umowy przez dewelopera. 

 

PolishProperty.eu: Od niedawna obowiązuje ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, czyli potocznie mówiąc – ustawa deweloperska. Jakie zmiany przyniosła?

 

Bartłomiej Gliniecki: Przede wszystkim ustawa wymusza na deweloperach działających w branży mieszkaniowej korzystanie z pewnych instrumentów prawnych, które polepszają sytuację nabywców.

 

PP: Jakie konkretnie są to instrumenty?

 

BG: Po pierwsze, deweloperzy muszą udostępniać określony przez ustawę zakres informacji przedkontraktowych.

 

PP: Czyli tzw. prospekt informacyjny, tak?

 

BG: Dokładnie. Chodzi o to, że deweloper nie może mówić, co chce na temat inwestycji (w domyśle – tylko jej zachwalać), ale musi przedstawić to, co jest wymagane przez prospekt informacyjny. Ma to umożliwić w miarę obiektywne zaprezentowanie nabywcy danej inwestycji. Po drugie, co jest chyba najważniejszą zmianą, deweloper musi przyjmować wpłaty od nabywców na tzw. rachunek powierniczy. Idea jest taka, że deweloper otrzymuje pieniądze wraz z postępem robót. Zrywa to z taką patologiczną praktyką, która była dotychczas bardzo często stosowana przez deweloperów – umowy były tak skonstruowane, że nabywca musiał płacić, mimo że np. na placu budowy nic się nie działo.

 

PP: Jakie rodzaje rachunków powierniczych wymienia ustawa deweloperska?

 

BG: Są dwa rodzaje. Pierwszy z nich tzw. otwarty. Cechuje się tym, że bank zwalnia deweloperowi odpowiednią transzę pieniędzy, gdy stwierdzi, za pośrednictwem wynajętego przez siebie inspektora nadzoru, że deweloper zamknął odpowiadający transzy etap budowy. Natomiast rachunek powierniczy zamknięty, drugi wymieniany w ustawie, polega na tym, że pieniądze są złożone na rachunku dopóki całość inwestycji nie zostanie ukończona i nabywca nie zostanie właścicielem. Deweloper może wybrać sobie cztery warianty. Trzy to warianty związane z rachunkiem otwartym: tylko otwarty rachunek, rachunek otwarty plus gwarancja bankowa, rachunek otwarty plus gwarancja ubezpieczeniowa. Natomiast czwarty wariant to rachunek zamknięty. W praktyce większość deweloperów zapewne wybierze najtańszy rachunek powierniczy otwarty bez dodatkowej gwarancji. Trzecia kwestia, którą wprowadza ustawa, to konieczność zawarcia w umowie deweloperskiej pewnych określonych elementów. Uniemożliwiają one deweloperom zbyt ogólne formułowanie treści umowy, które mogłoby posłużyć maskowaniu własnych niedociągnięć. Wreszcie czwarta, bardzo ważna kwestia, to wprowadzenie nowych zasad dotyczących ogłoszenia upadłości dewelopera. Dzięki temu w przypadku nawet ogłoszenia upadłości, nabywcy będą mieli większe szanse na odzyskanie pieniędzy.

 

PP: Czy pieniądze z rachunków powierniczych będą wchodziły do masy upadłościowej?

 

BG: Nie, nie wchodzą do tej głównej. Rozwiązania przyjęte przez ustawę deweloperską są dość oryginalne jak na polski system. Z masy upadłości dewelopera wyodrębniane są nieruchomości z niedokończonymi inwestycjami oraz rachunki powiernicze z wpłatami nabywców. Każda taka nieruchomość wraz z pieniędzmi na rachunku powierniczym stanowią odrębne masy upadłości, z których zaspokajają się nabywcy danej inwestycji. Mogą również zadecydować o kontynuowaniu budowy na własny rachunek. W ten sposób są w lepszej sytuacji niż np. podwykonawcy czy inni wierzyciele dewelopera. Nie należy zapominać o banku, na rzecz którego zazwyczaj na nieruchomości ciąży hipoteka. Należy zatem ocenić, że w przypadku upadłości dewelopera sytuacja nabywców będzie lepsza niż dotychczas, ale nadal nie ma co liczyć na odzyskanie całości wpłaconych pieniędzy. Przynajmniej nie w każdym przypadku, co szczególnie dotyczy otwartych rachunków powierniczych.

 

PP: Jak ocenia Pan zapisy ustawy pod względem prawnym?

 

BG: Jeśli przepisy ustawy czyta prawnik to widać, że została napisana niechlujnie. Została przyjęta w poprzednim parlamencie na ostatnim posiedzeniu. Pracowano nad nią w pośpiechu. Trzeba było ją przyjąć, aby nowy parlament nie zaczynał prac od początku.

 

PP: Ma Pan na myśli jakieś konkretne niedociągnięcia?

 

BG: Nie do końca wiadomo, jak będzie wyglądało stosowanie ustawy. To wyjdzie dopiero w praktyce (np. w jaki sposób banki będą sprawdzać postęp prac deweloperskich).

 

PP: Podobne opinie słychać o prospekcie informacyjnym – nie zawsze deweloper jest w stanie np. dokładnie określić otoczenie nieruchomości.

 

BG: Dokładnie. Chodzi o wymóg określenia otoczenia budowanej przez siebie inwestycji w promieniu 1 km. Deweloper musi np. śledzić, czy nie nastąpiły zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jeśli nastąpiłyby, a informacji o tym nie zawarto w prospekcie informacyjnym, kupujący może zerwać umowę. Ma na to 30 dni.

 

PP: Mówi się, że ustawa deweloperska nakłada na dewelopera dużo obowiązków, które wiążą się z dodatkowymi kosztami. Pojawiają się opinie, że ceny mieszkań mogą wzrosnąć…

 

BG: Tak, ale nie dużo. Myślę, że w granicach kilku procent. Możliwe też, że deweloperzy wezmą te koszty na swoje barki i klienci tego nie odczują.

 

PP: Zwłaszcza, że mamy nadpodaż mieszkań

 

BG: Dokładnie.

 

PP: Podsumowując, kto najwięcej zyskuje na ustawie deweloperskiej?

 

BG: Zyskują klienci i deweloperzy. Sporo mówi się o tym, że ustawa deweloperska chroni interesy klientów. To może przyciągnąć nabywców, gdyż przestaną się bać zawierania umów deweloperskich i kupowania od deweloperów. Na ustawie zarobią też banki, które będą obracać dużymi kwotami pieniędzy. Zarobią też notariusze. A więc na ustawie deweloperskiej zyskają wszyscy.

 

PP: Serdecznie dziękuję za rozmowę.

 

Jakub Jastrzębski

 

Dobry artykuł? Zostaw komentarz i podziel się ze znajomymi.

2 100 000 PLN

Szprotawa

500.00 m2

949 000 PLN

lubliniecki

232.00 m2

5 500 000 PLN

Warszawa

362.00 m2

4 300 000 PLN

Szczecin - Chojna - Rurka

250000.00 m2

Dotpay

Dotacje na innowacje
Program Operacyjny - Innowacyjna Gospodarka
Działanie 8.2 Wspieranie wdrażania elektronicznego biznesu typu B2B

Tytuł: Optymalizacja współpracy pomiędzy POLISHPROPERTY.EU MARGOL ROMUALD a Partnerami biznesowymi w efekcie wdrożenia systemu B2B w ramach którego działać będzie aplikacja online dostępna na urządzenia mobilne. Projekty współfinansowane ze środków Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego w ramach Programu Operacyjnego Innowacyjna Gospodarka

Koniecznie przeczytaj

Ocena zdolności kredytowej

W większości przypadków kupno nieruchomości wymaga zaciągnięcia kredytu. O tym, jaki wysoki będzie to kredyt decyduje bank. Na pytania związane ze zdolnością kredytową ...

Czytaj dalej »